证券时报记者 张达
当前，房地产市场供求关系发生重大变化，人民群众的住房需求正在从“有没有”转向“好不好”，住“好房子”是民众的期盼。今年政府工作报告首次提出关于建设“好房子”的要求，明确了“好房子”的核心标准，住房城乡建设部部长倪虹在全国两会民生主题记者会上更是详解如何建“好房子”，“好房子”已成为社会广泛关注的焦点。
接受证券时报记者采访的业内人士认为，加快推动“好房子”建设是居民家庭潜在住房需求有效转化为实际购房行为的关键一环，对促进房地产市场止跌回稳具有重要意义。针对居民家庭对“好房子”的共性需求完善优化标准规范，是短时间内推动“好房子”建设的重要抓手。“好房子”标准的全面推行有望重塑房地产行业竞争格局，高品质住宅渗透率提升也将为“好房子”赛道提供广阔空间。
助力潜在需求有效转化
今年政府工作报告明确提出，适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。这是政府工作报告首次提出关于建设“好房子”的要求，体现了中央对加快“好房子”建设的高度重视。
对于加快“好房子”建设的重要性，浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬告诉记者，加快“好房子”建设是适应我国住房供求关系发生重大转变、人们对住房的需求从“有没有”转向“好不好”，更好满足人民群众对良好居住环境、配套设施完善等高品质居住的需要，也是促使房地产行业从追求规模扩张转向注重品质、服务提升，引导企业加大技术创新和研发投入，推动房地产行业高质量发展的有力抓手，可带动装修、家具、家电等相关上下游产业发展和住房消费升级，也是提高住房产品寿命、减少碳排放、提升城市品质的突破口。
清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟对记者表示，加快推动“好房子”建设，不仅是“以人民为中心”发展思想在住房领域的集中体现，也是促使房地产市场“组合拳”发挥实效、将居民家庭潜在改善性和刚性住房需求有效转化为实际购房行为的关键一环，对促进房地产市场止跌回稳具有重要意义。
中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰也认为，传统房地产开发模式较为粗放，产品同质化问题较为严重，而“好房子”相关政策对住宅的设计、建设、配套等方面提出了更高要求，倒逼房企开发出更符合市场需求的多元化、高品质的产品，使房企从单纯的地段竞争、价格竞争转向品质竞争、产品力的竞争，这对于提升购房者的入市意愿有积极作用。当前市场的改善性产品流速相对较好、价格相对坚挺，说明房地产市场结构性需求潜力仍然存在，可以通过加强“好房子”建设来挖掘。
立标准解决共性需求
是重要抓手
建设“好房子”是一项系统工程，对于如何建设“好房子”，倪虹在全国两会民生主题记者会上明确表示，将重点从立标准、强科技、抓项目三个方面抓好落实。倪虹还表示，近期在组织编制《好房子建设指南》，也在修订《住宅项目规范》，其中有一项，就是把住宅的层高标准提高到不低于3米。
吴璟告诉记者，此次政策的一大亮点是强调以“立标准”满足居民家庭对“好房子”的共性需求。以适度加大建筑层高和室内净高为例，就是广大居民家庭对“好房子”的一项强烈共性需求。更大的室内净高能够减少空间压迫感，显著改善室内采光和通风条件；特别是随着生活水平尤其是营养状况的提升，中国人正在变得越来越高，在住房改善的过程中自然希望住宅空间也能相应“长高”。此外，中央空调、管道式新风系统和北方地区的地暖等正在成为“好房子”的标配，装配式装修、隔音层等新技术也在迅速发展，更大的建筑层高可为容纳这些设备提供更充足的空间。
值得注意的是，今年政府工作报告中就明确提出“完善标准规范”。中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹对记者表示，这意味着未来将会在建筑标准方面强化引领，所有新房都要按“好房子”的标准进行规划和建设。这样一来，优质供给也会创造需求，有利于房地产市场稳健运行。
有望重塑
房地产行业竞争格局
“好房子”建设是大势所趋，倪虹在全国两会民生主题记者会上还强调，建设“好房子”将是产业转型发展的新赛道，以后的企业竞争，拼的是新科技、高质量、好服务，谁能抓住这次转型的好机会，谁能为群众建设“好房子”、提供好服务，谁就能有市场、有发展、有更好的未来。
对于如何理解建设“好房子”是产业转型发展的新赛道，虞晓芬对记者表示，现在有将近3.7亿套存量住房，但是受当时的科技水平、设计理念等影响，这些房子站在今天的角度看，有大量是高能耗、有质量问题、配套不全的，所以这个产业孕育着很大的潜在购房能力。“如果我们用‘好房子’来赋能住房产业，就类似于新能源汽车替代传统燃油车一样，会激发出新的需求，也是一个新的赛道。”
“‘好房子’标准的全面推行，有望重塑房地产行业的竞争格局，并加速市场主体的两极分化。”上海易居房地产研究院常务副院长崔霁指出，一方面，头部房企凭借技术储备与资源整合能力，率先抢占新标准下的市场红利，如部分较早致力于研发科技住宅产品或高品质住宅的房企、能够加大研发投入的实力雄厚的头部房企、开拓承接政府保障房代建业务的房企等；另一方面，中小房企因技术壁垒与成本压力陷入生存危机，被迫转向存量改造等细分赛道寻求突围，如部分缺乏智能建造能力、资金和技术实力有限的中小房企，一些寻求转型参与老旧小区改造等业务的中小房企等。
申万宏源房地产行业首席分析师袁豪表示，通过七普和国家统计局数据估算，目前我国城镇住宅存量约344亿平方米，其中高品质住宅合计约82亿平方米、渗透率约24%，其中，一线城市（北京、上海）14%的渗透率低于二线城市（重庆、天津）的22%。而从需求端看，人口年龄结构上移、受教育程度提升、多孩家庭占比提升，将推动市场改善性需求逐渐爆发，估算2022—2030年改善性需求占比达44%，这意味着后续高品质住宅渗透率进一步提升可期，预计“好房子”赛道空间广阔，高品质住宅大有可为。
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