“2024年，龙湖运营及服务业务实现收入267亿元，对集团整体收入的贡献占比达到21%，并且有希望在2028年达到收入占比过半。”3月28日，在龙湖集团控股有限公司（以下简称“龙湖集团”）业绩会上，其董事会主席兼首席执行官陈序平表示，这几年，运营及服务业务正撑起公司利润盘面。
同日，龙湖集团发布的2024年“成绩单”显示，报告期内，公司实现营业收入为1274.7亿元，股东应占溢利（净利润）为104亿元。其中，运营及服务业务实现收入267亿元，贡献81亿元的核心净利润。
对于未来是否会“重运营、轻开发”，陈序平表示，开发、运营、服务三者齐头并进。但现阶段公司仍把债务安全放在首位，因此债务安全优先于增量投资。开发业务会保持一定的投资强度，聚焦一二线核心城市，选择更加有兑现把握的项目。
采取“攻守兼备”策略
去年9月份，“促进房地产止跌回稳”首次提出，政策从供需两端协同发力，推动市场呈现止跌回稳态势。
在业绩会上，龙湖集团执行董事兼地产航道总裁张旭忠亦表示，当前楼市筑底趋势已较为清晰，2025年市场整体下降的空间有限，但是不同城市、不同板块之间的分化会加剧，存在较多的机会窗口。
面对市场分化，龙湖集团采取“攻守兼备”策略，在存量去化方面，张旭忠表示，去年全年的签约回款率就超过100%，今年会成立专职团队对包括商办、车位、现房等在内的项目进行精细化的管理，目标还是要继续攻坚存货去化，换回来有质量的回款。
龙湖集团首席财务官赵轶在回答《证券日报》记者提问时表示，2024年年末，公司拥有3300万平方米土储，单方成本4300元，相对来说比较低的。同时，整体财务结构比较安全，在现金流管理上比较有主动权，在销售上可以根据市场价格随行就市，不会为了卖一套房子不顾一切地压低价格。
在获取增量项目方面，龙湖集团聚焦在高能级城市核心板块，做到优中选优。2024年，龙湖集团在北京、上海、杭州、成都等热点城市共获得9幅土地。2025年一季度，公司还在上海、苏州获取了两幅优质土地。
“在投资方面，我们始终把公司的安全稳健放在首位，投资方面坚守投资纪律。接下来在保障偿债安全性前提下，我们会择机获取新土地，并根据市场变化进行弹性的供货。”张旭忠表示，今年龙湖集团的可售货源全年超过1600亿元，相对比较充裕。
与此同时，面对市场对更高住房品质的追求，龙湖集团亦结合好房子的政策导向，从社区配套、产品设计、物业服务等细节方面不断优化，推出全新的产品线——观萃。
“成都观萃开盘三个月就实现清盘，上海观萃自去年9月份首开后三开三罄，在12月底也实现清盘，可以说观萃产品线得到市场的充分认可。”张旭忠表示。
“2028年，即使运营及服务收入占比能够实现过半的情况下，我们开发业务的收入也还是有一半，仍然是最重要的收入组成部分。所以依然会持续去做，但会聚焦在好城市、好地段，好房子。”陈序平表示。
实现收入结构转变
在稳固开发基本盘的同时，龙湖集团通过运营及服务业务的持续发展，实现了收入结构的转变。2024年，公司运营及服务业务收入占比跃升至21%，这一转变背后，是商业投资、资产管理、物业管理、代建业务等多个航道协同发力的成果。
在商业板块，龙湖集团2024年新开11座天街项目，出租率攀至历史新高，达到97%。整个商业板块营业额亦同比增长16%。
龙湖商业总经理包伟表示，2025年将持续对现有项目进行招调及改造升级，同时，今年会再开11座商场，预计整个航道在今年能够实现10%以上收入增长。
在资产管理航道，通过将长租公寓升级为龙智资管平台，该板块已实现连续两年经营性现金流为正，2024年该航道的全年贡献运营收入31.8亿元。
在物管航道方面，除了物业基本盘，在租售、美居、优选方面公司也在积极突破服务边界。在龙湖龙智造航道，2024年公司实现12.1亿元营收，不仅仅是代建业务，在装修、数字化方向也在做积极探索。
值得一提的是，要完成收入结构的转变，在陈序平看来，更为重要的是，需先完成债务结构转化。
过去，通过提前“踩刹车”，龙湖集团的偿债相对从容。2024年，龙湖集团有息负债余额相比高峰期下降超300亿元，融资结构不断优化，融资成本下降至4%。
陈序平表示，今年是龙湖集团债务结构转换的最后一年，也是最关键的一年，一季度已经偿还65亿元信用债，7、8月份还有30多亿元信用债到期，正在做提前应对。
陈序平表示，到2025年年底，公司长周期的经营性物业贷有机会接近900亿元的规模，整体债务会进一步下降到1400亿元左右。
“我们将通过正向经营现金流降低有息负债总额，经营性物业贷置换短周期的信用债，在未来两三年时间内完成整个债务结构的切换。”陈序平表示，有了债务结构切换才能持续实现收入结构转换，希望龙湖集团把信用融资降到10%左右，同时也能实现更加安全，健康发展。
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