俗语云“一铺养三代”，不过本港地产代理龙头、中原老板施永青日前撰文指出，随着经济变化及零售业转型，商铺价值逐渐消散，买铺长线收租策略“已被证实与时代脱节”。事实上，本港2月份零售销货额按年大跌13%，远逊市场预期，并已连续12个月录得下跌。屋漏逢夜雨，随着多家银行相继缩减分行，以及京东（09618）强势攻港、摆明“挑机”百老滙及丰泽等电器店，商铺需求料将进一步受压，铺市前景实在难以乐观。
本港商铺市道在2018年见顶，自2021年开始急转直下。据差饷物业估价署统计，本港私人零售业楼宇售价指数由2018年11月的601点高位，到今年1月份跌至378点，累挫37%。值得留意，相比起住宅、商厦及工厦市场，舖市的价格差异化较大，有时候隔一条街（例如铜锣湾罗素街和登龙街）呎价便差距数倍。因此，地产业界普遍认为，本港铺市实际跌幅比官方指数更大，尤其是一二线旺区地铺的最新估价，动辄较高峰期下跌六七成以上。
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各路“大王”频频蚀让
举例说，九龙油麻地上周出现一宗“惨蚀”成交，由资深投资者何国鸿持有、面积约600方呎的弥敦道510号地舖，刚以2200万元沽出；相较于2015年的7200万元买入价，亏损多达5000万元，市值蒸发69%。随着舖市急挫，以往被称为“铺王”的一众重量级投资者首当其冲，包括“波叔”、“小巴大王”、“磁带大王”、“木器大王”等，为了扑水减债，近期频频“劲蚀”沽货，输到几乎嗌救命。
部分业界人士曾经寄望，内地开放更多城市赴港“自由行”，以及港府大搞“盛事经济”，将有助刺激零售业市道，间接为铺市带来支撑。可惜事与愿违，据统计处最新公布，本港2月份零售业销货额按年大降13%，连续12个月录得下跌。虽说受到农历新年因素影响，2月份销货额收缩早在意料之内，但市场原本估计降幅约5.7%，岂料实际跌幅较预期恶劣一倍以上。首两个月合计，零售业销货额按年累跌7.8%。
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大租客银行也缩网络
更进一步看，据零售管理协会主席谢邱安仪透露，尽管3月份有七人榄球赛、Art Central等盛事带动，但零售业整体生意未见太大起色，预料该月销货额最多只有微升。她又指，4月是业界比较担心的月份，预期市道将会持续淡静。
事实上，本港零售业及铺市面临“小环境”和“大环境”双重冲击，前者关乎本港宏观经济欠明朗；后者则涉及电商趋势，令愈来愈多经济活动由“线下”转到“线上”。在这股趋势下，银行原本是铺市一大租客来源，可是近期包括汇丰、花旗等多家大型银行集团，也相继削减实体分行据点。据金管局统计，截至2月底，全港共有1073间银行实体分行，较2018年（1265间分行）减少15%。
另一边厢，内地电商平台京东近日强势进军香港市场，包括在旺角的百老汇、丰泽等电器店门外挂起巨型广告横额，写上“铺头卖得贵，因为租金贵”、“两层楼嘅电器铺，唔卖得贵点够交租”之类字眼。尽管京东“挑机”意味极浓，但平情而论，其广告口号不无几分道理。事关谁都知道，旺角、铜锣湾、尖沙咀等地区租金高昂，电器店长期以来租用巨型铺位，相关支出最终难免体现于产品售价，转嫁到消费者身上。
相反，京东等电商公司毋须租用地舖，虽仍要承担货仓、物流等成本，但整体上有望节省可观开支，能够以较平价格卖货吸客。况且京东本身是市值逾5000亿港元的内地电商巨擘，手握逾2400亿元人民币现金弹药，大有条件在港“打烧钱战”，百老滙、丰泽等传统电器店恐怕不容易招架。由此看来，包括电器店在内，本港实体零售业版图面临被电商网购进一步蚕食，这当然不会是铺市的好消息。
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电商蚕食实体零售版图
综合而言，正如中原老板施永青所言，零售业转型属大势所趋。今后的商舖当然不会全无价值，例如餐饮业、服务业等仍需要实体据点，而地铺在产品展示、品牌宣传等方面始终具有独特优势。只不过相比起以往，商铺对于零售业销货已不再是无可取代，其角色及重要性大不如前，物业价值自然也要相应下调，问题只在于“几时才见底”。
再者，香港以往作为中国的“购物天堂”，零售业于2019年之前盛极一时，罗素街、广东道的商铺租金在全世界数一数二。但时移世易，正所谓“升得愈高，跌得愈痛”，本港铺市近年的反差特别巨大；投资者若在此前高峰期“重锤”入市，现在难免受重伤。
暂时看来，本港铺市仍然未有“见底”迹象，从外围局势、宏观经济以至行业变化角度来看，皆看不到有什么利好征兆。零售业及舖位投资者相信要继续捱一段时间，才可望“守得云开见月明”。
（转自：信报手笔）
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