超出原产权面积部分的价格没谈好？居民自筹4.7亿元的老旧小区浙工新村更新“样本”陷入僵持

每经编辑：陈梦妤

“谁是城市更新的主体？地下车库的资产归谁？顶楼房价定价最高是否合法合规？”3月24日上午，在浙江工业大学（以下简称浙工大）离退休处有关浙工新村交付的座谈会上，浙工大退休教职工及子女抛出了他们的疑问。

浙工新村是浙江首个由业主自掏腰包4.7亿元原拆原建的城市更新项目，曾在浙江省一场自主更新新闻通气会上作为案例被介绍推广。

该项目意义重大，杭州城市规划设计院总工程师汤海孺表示，因为全国都没有居民自主更新的先行案例，杭州找到了一条纯粹的新路，改变了城市更新只能靠政府走路的困境。

浙江工业大学公共管理学院吴伟强教授认为，浙工新村自主更新目前做到这一程度已经很不容易。

但现在，这个样本项目可以交房了却陷入僵持。

2月25日，杭州网记者航拍开始交房的浙工新村（图/杭州网）

超出原产权面积部分的价格没谈好？

浙工新村一位设计师早期曾透露，这种房子按照安居房标准设计到时候肯定要出问题，施工过程中，浙工新村也有各种各样的变更，变更没有与居民充分沟通。

吴伟强指出，浙工新村现在主要争议是超出原产权面积的部分价格没谈好。另外，居民还有意见的是设计结果跟图纸不太一样，户型和质量有些许问题。

对于浙工新村目前的争议和问题，汤海孺对界面新闻记者称，主要原因是自主更新应该为居民自己的项目，而不是政府项目，但居民没有特别大能力，变成由政府主要牵头做。

由于一直是政府在主推，虽然舆论热议业主自掏腰包4.7亿元，但直到现在要交房，才到了业主要真金白银掏腰包的时候。

浙工大另一位教职工也证实了这一消息。他称，在交房前，业主们没有投入，甚至连过渡费也是由政府相关部门出资。从拆迁开始，一些业主的心态就是等交房交钱时再说。

界面新闻致电浙工新村所在的朝晖街道、拱墅区住建局，均未得到浙工新村交房进展相关回应。拱墅住建方表示，对此事不予回应。

汤海孺称，浙工新村涉及的整个项目危房审批流程没有法律依据。因为参考单栋危房审批流程，浙工新村没有走规划调整程序就直接走到了方案审批流程。

另外，自主更新还涉及到新证换旧证的问题。

汤海孺称，如果居民选择了扩大面积，权利就发生了变化，那么，新证换旧证时，增加的面积要不要交土地出让金这个也要解决。

汤海孺认为，自主更新的推广要把规划调整这一流程补上，也要把新证换旧证的问题解决，目前，他们正在做相关研究。

老旧小区自主更新是未来趋势

去年11月11日，据浙江省杭州市国立公证处消息，公证人员参与杭州首例自主更新小区——“浙工新村居民主体的城市危机房有机更新（试点）项目抽签选房现场进行现场监督公证”。

据《每日经济新闻》此前报道，浙工新村62-68幢、72-76幢、77幢共13幢危旧房被纳入改造范围，涉及548户居民，整体更新费用约5.3亿元，其中居民自筹资金约4.7亿元，其余资金由政府部门本身就要用到老旧小区改造上的专项资金解决，从而达到收支平衡。

参考旧房征迁的价格体系，业主承担的改造费用为1350元/平方米，扩面价格为34520元/平方米，车位22万元/个。业主们如果选择不扩大原本房屋面积，75平方米左右的旧房，改造费用大约10万元。

按最多能扩大20平方米来算，一套原来75平方米左右的旧房，最终可改建成95平方米左右的新房，花费约80万元。如果再买一个车位，总花费约100万元。

也就是说，每户居民自掏腰包的费用约10万～100万元。

2024年1月17日，改建中的浙工新村还是一片平地（图/杭州网）

浙工新村位于杭州市拱墅区朝晖街道，靠近武林中心西湖文化广场，南邻浙江省人民医院，北侧一路之隔是浙江工业大学，东边是拱墅区体育中心，距离杭州东站、西湖景区约4公里，地段较为优越。

始建于上世纪80年代的浙工新村，在经过原拆原建后，将完成老旧危房向全新小高层的蜕变。

此前，“浙工新村居民自掏腰包出资4.7亿元重建小区”登上热搜之后，成为杭州各个高龄小区最羡慕的拆迁样板。

事实上，浙工新村的样板要全面推广并不像想象中那么容易，这批“C级危房”戴上帽子也已超过10年了。

杭州拱墅区政府官网显示，浙工新村城市危旧房有机更新（试点）项目坚持了居民适度投入、政府普惠政策补贴原则，算好经济账。在对照周边二手房、次新房小区价格基础上，合理确定扩面价格及车位价格，破解城市危旧房更新中资金平衡难题。

“整个过程中困难太多了。”杭州市拱墅区负责浙工新村相关业务的某负责人由衷地说。对于集资出钱的问题，据该负责人介绍，“居民选择不扩面积也可以，方案里有相应的房型可以选择，大家基本都选择了适当扩大面积，很多老人的子女还是愿意出钱资助父母改善居住环境”。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长范建双公开表示，因为这个项目突破了很多原有的政策框架，政府需要承担很多风险，未来要想大规模推广这种模式，要想激发政府的意愿，要在上位法上给予保障。不然的话，很多政府一看这种模式虽然好，但是一旦参与会存在潜在的法律风险，那么最后没有参与的意愿和动力。

可以确定的是，老旧小区自主更新是未来的趋势。

2025年3月9日，住建部部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上表示，2000年以前建成的城市老旧小区全部都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。

3月25日，杭州举行《杭州市城市更新专项规划（2024—2035年）》新闻发布会。作为浙江省首个获批的城市更新专项规划，《规划》为杭州城市更新划定了近远期分阶段目标，即近期至2027年，探索建立常态化体检、系统化谋划、片区化实施、项目化推进、一体化运营的可持续城市更新模式，率先形成一批示范效应显著、可复制、可推广的标志性成果；远期至2035年，健全完善城市更新政策法规与工作机制，打造在全国具有显著影响力的城市更新范例，全面赋能世界一流的社会主义现代化国际大都市建设。

每经房产整合自界面新闻、每日经济新闻App