交了首付款住了十几年 房子怎么突然成别人的了？

“我交了首付款，2009年收房装修后入住，至今已十几年了，开发商一直把手续办不下来，导致银行按揭无法办理。现在大证办下来，可以办产权证了，开发商除了让交尾款外还让交很高的利息。我们提出质疑后，开发商突然单方面说这房子不是我们的了，把我家的门锁换了，水表拆了，而且过户到了别人名下。”西安市长安区西长安街绿园综合大厦的高先生说。

涉事的西安市长安区西长安街绿园综合大厦

住户讲述：

住了十几年的房+水表被拆+门锁被换+房被过户

4月18日，华商报大风新闻记者来到该小区，一进入A栋入户门，就看到厅内墙上贴着3份长安绿园房地产开发有限公司的通知，日期分别为2024年5月22日、6月8日、6月27日，主要内容均为通知住户们在指定时间、指定地点去办理产权证。

走到电梯厅，可以看到墙上物业公司去年11月20日公布的“维修和更新、改造工程结算费用分摊清册”。

高先生说，他家的房在10层，这个分摊清册上还有他妻子的名字，现在开发商突然单方面说，这房子不是他们的了。“4月16日晚，竟然有人私自把我家门锁撬开换掉了。报警后，在警察同意的情况下我们换了新锁。事发时房内无人，房子最近租给一个亲戚在用。此外，10楼管道井里我家的水表也被拆掉了，一直没有恢复，打电话也没人管。”

根据高先生妻子田女士发给记者的手机截屏，2024年7月9日，长安绿园房地产开发有限公司给她发了一条短信，通知她于十日内到指定地点办理补缴购房款、资金占用费相关事宜，称逾期未办理的视为拒绝缴纳购房款，因此造成以后无法办理房产证或其他纠纷的风险由购房者本人承担。第二天，开发商又发短信告知了办理房产证的流程及所需证件，称将尾款转入长安绿园房地产公户，转账完毕后签署正式购房合同并开具购房发票。之后可携带购房合同、购房发票等去缴纳契税，缴纳完毕将契税票据交回绿园房地产公司等待办理房产证。

收到这条短信8天后，田女士短信回复：是否可办按揭？个人积蓄有限，拒绝交利息，况且尾款该交给绿园还是中铁二十局不明确，待法院判决再议。开发商方面工作人员回复表示，他们公司不办理按揭，让自己联系银行。

2025年1月9日，开发商在她家门上贴了通知并发来照片，称“再次通知尽快办理”。2月13日，再次发短信催办。田女士短信回复表示，尾款17万元到处借借可以交上，但要求的利息将近十万元着实太高，也借不到27万元现金。

据了解，为维护自己的权益，3月15日，田女士向法院提交了起诉书。

4月10日，开发商再次在房门上贴通知，不过这次不是催办，而是让4月14日前搬离，否则公司将采取相关措施。此后便是高先生给记者讲述的情况。

高先生说：“这房子是我们凑钱于2007年交了30%首付款买的，一直交着水电费、物业费。因为开发商的原因，按揭贷款一直办不下来。中间找相关单位了解到，是由于手续问题一直办不下来。我家孩子想在附近长安一小上学也上不了，只能在别的学校上。去年政府加快处理房屋‘办证难’遗留问题，开发商把大证办下来了。让我们交尾款这很正常，但开发商同时还要收很高的‘利息’。这事我们还正在沟通，开发商竟单方面把我们的房卖了，造成一房两卖。我们的起诉法院已受理，在此期间开发商竟然敢这样做。”

高先生于2007年交30%首付款买房 资料图

采访期间一位女住户说，13层、23层都有邻居的水表被卸了、电被掐了，而且13层邻居的房子也已经被过户。她说，自己是2010年入住的，目前虽然还没遇到这种情况，但开发商一直在催交尾款和高额利息，让她感到很担心。

高先生说，开发商称把他家房子过户了，他查了后发现是过户到了一个姓“董”的女子名下，可能是开发公司的员工。13楼邻居的房子也被过户到了该女子名下。

根据该小区另一住户提供的资料，2024年5月20日，中铁二十局集团第六工程有限公司曾在该小区张贴了一纸“告知及声明函”，称“绿园综合住宅楼项目系本公司与长安绿园房地产开发公司联合开发，后续房款利益不属于长安绿园房地产开发有限公司，长安绿园房地产开发公司既无权收取房款也无权与住户解除房屋买卖合同。”“为了保障全体住户及未足额缴纳房款的住户后续合法权益，我公司在此建议大家将未缴纳的房款缴纳至政府监管账户，保证专款专用，不要以现金或转账方式向任何人或单位缴纳房款，避免财产遭受损失。”“如有发现或被侵害，本公司将立即刑事报案，以此维护本公司的合法权益。”

为何一个项目涉及两家公司，一家在催缴，另一家却提醒不要向任何人或单位缴纳房款？

绿园房地产公司律师：

购房者所交钱只是定金且已违约+已给抵债方办理了产权证

随后，记者和高先生一起来到长安绿园房地产开发有限公司办公室，公司工作人员称此事已全权委托律师处理。

该公司律师虞先生表示：“在售房过程中，五证迟迟没有办下来。有一部分购房人交的是全款；另一部分只是交了部分款项，十几年来一直没再付款。近期长安区政府处理历史遗留问题的相关政策出来后，公司陆续完善了各项手续，包括缴纳税费和各项管理规费，以及后续的修缮和消防水电要求等，去年拿到了绿园综合大厦项目的大证，也为200户业主办理了分户的小证。目前还有几十户存在一些问题。”

虞先生说：“因为之前没有预售证，银行出于审慎原因不给办理贷款，就把房子先行交付了。既然十几年这些钱一直没交，那就应该承担一些资金占用费用。因为实际上这些费用是开发商承担了，后期办证还要缴纳各项税费，会有相当大的费用。针对没有交齐全款的业主，我们从2024年初就开始通知和联系了，要求协商办理，到2024年底大部分已办完了。但一部分购房人不愿意缴纳这些款项。在这种情况下我们聚焦房款问题，要求尽快协商，否则就是根本性违约了，因为既然你大部分购房款都没有缴纳，那我们就要求解除合同。实际上当年大部分购房者都没有签合同。不仅正式的网签备案合同没有，连草签的合同都没有，所交的钱只是定金性质。土地出让金2008年一亩地仅10万元，现在一亩地300万，中间有很大差额，还按原来的差额来交肯定不可能。有的购房者在没有交齐全款情况下，十几年来把房子出租赚取的租金也有几十万了。我们认为不交房款的人已经合同违约，为了筹措办证费用，迫不得已把这些房子以抵账的形式，抵偿之前办证支付的各种费用了，而且已经给抵债方办理了产权证。只是现业主要求原来的购房人腾房时，他们不愿意腾房也不配合。”

高先生家水表被拆 资料图

高先生问，他家水表被拆，到底啥时候才能给修复？虞先生表示：“产权登记办理完成的房屋，开发商已失去了对该房产的物权，这些行为应该是现业主委托他人采取的措施。”

关于绿园房地产公司和中铁二十局六公司的关系，虞先生表示：“开发这个项目时，公司在资金紧张的情况下，和中铁二十局六公司有个内部协议，对方来出资，我们提供土地，大家合作把这个房地产项目开发起来。但关于这种内部合作关系，双方的认识是不同的。我们认为，中铁二十局六公司是这个项目的建设单位，他们是总包方，我们是业主方，最后把这个楼盖起来了。但他们认为，项目是双方联合开发的。目前这个案子还在诉讼中。”

虞先生表示：“作为建设单位，他们没有资格去收取业主购房款；我们是实际开发商，我们有权销售。因为前期是中铁二十局六公司垫资建设的，前面收款基本也都是他们收的。他们是以我们的名义收的，业主交钱其实是交到了中铁二十局六公司的账户里，盖的章子是我们的。中铁二十局六公司只是出资了建设费用，当时的合作协议约定是他们要承担全过程费用，包括后期的缴纳税费、各项支出。而后续办证费用很高，目前已经产生两千万元了。有一百多户业主认为应该缴纳购房尾款和资金占用费，而且也实际缴纳了，我们才有钱来办证。”

中铁二十局六公司律师：

把有争议的房子卖给他人+应该属于合同诈骗

中铁二十局六公司委托律师李先生向记者介绍了情况。

李先生表示，关于中铁二十局六公司和绿园房地产公司的关系，目前一审已判决，原告方绿园房地产公司的主张是解除双方的联建协议，被法院驳回了。目前处于上诉期，双方都上诉了。

对于住户住了十几年的房子被拆除水表、换掉门锁并过户给其他人，李先生认为：“如果在购房人已经起诉到法院、法院尚未作出判决的情况下，还是把房子卖给了其他人导致一房二卖，这应该属于合同诈骗。做事情要按照法律规定来，如果你觉得这房子是你的，你可以到法院请求确权，确权给你了你再卖，但你并没有实际去解除。这就跟他们在处理和我们的关系时是一样的，怎么能认为你给我们发了解除函，就把关系解除了？最后不是还要到法院起诉，结果却被法院驳回了？另外，新买房的人，不知是不是他们自己找的人。如果是，那这就是做局，可能涉及虚假交易。如果不是，那这些人也很惨的，能拿得到房吗？要不要去打撤销官司？如果需要做，又是很长时间的困扰。”

李先生说：“2024年我们发的‘告知及声明函’，主要是为了防止购房者的损失，告知各方要通过合法途径来解决问题。我们建议，购房人要打尾款，可以打到政府监管账户里。我们在法院也提出来，可以让法院成立一个监管账户，把大家的钱都存在这个监管账户里，然后把这个项目完善了。其实按照合同约定，应该是由我们来收款的，但我们为了所有购房人的安全，我们建议打到政府或法院设置的监管账户里，由政府主导来办这个事，防止对购房者造成损害。但绿园房地产公司不同意。”

住户们所聘律师：

开发商加收的资金占用费+没有合同和法律依据

高先生给记者出具了“绿园综合大厦房号认购书”，其中约定了自愿认购的房号、预订房价等信息。

根据田女士提交给法院的起诉书，2007年8月30日，双方签订了该认购书，房屋单价优惠后为2927.46元/平方米，面积87.43平方米，总房款255947.83元。从2007年12月到2009+年+7+月合计支付购房款85947.83元，约定剩余房款170000元以银行按揭贷款支付。2009年7月25日，开发商交付房屋，同时以代理办证、按揭名义，收取契税、大修基金、购房登记工本费、按揭登记工本费等14658.1元。

住户们的代理律师吴先生认为，关于认购书的性质，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。绿园房地产公司与购房者所签合同虽名为“认购”，但实际收取了购房款并已经向购房人交付房屋，依照上述法律规定，已与购房人之间实际成立商品房买卖合同关系。

吴先生说，这些住户买房已15年了，一直没有拿到产权证，是因为该项目的土地、建设、销售等存在问题，而这些问题是由于开发商的原因造成的。2021年，为全面推进解决群众“房屋办证难”问题，西安市政府制定“处理不动产登记遗留问题实施方案”，要求对长期不能正常办理不动产登记的住宅类项目采取“证缴分离”，加快处理房屋“办证难”遗留问题。2024年8月，经西安市自然资源和规划局审批，绿园综合大厦列入“全市已完成历史遗留问题化解具备转移登记条件项目名单”。业主们好不容易看到了办证的希望，可开发商却借着办证的机会，在让业主支付购房尾款的同时还要求支付十多年的资金占用费。如不接受，就会遭到停水、断电、更换门锁，甚至房子产权被登记在他人名下，这给很多业主造成了精神上的压力。

吴先生表示：“同样也是因为开发商的原因，导致至今未办理银行按揭手续，所以付款条件未成就。十几年未付尾款，客观上也是开发商造成的。开发商加收的资金占用费没有合同依据、法律依据，而且标准不一且过高。所以，有些购房者不能接受，起诉到法院维护自己的权益，目前委托我们起诉的业主有43位。得知购房者采取法律手段维权，开发商采取了停水、断电、更换门锁并将部分房屋登记在他人名下来应对。而所谓的新房主，没来实地看过房，从未出面和原住户沟通，一直委托开发商停水、断电、换门锁。如果他们的目的得逞了，住户们就会面临房屋没有了，所付钱款也要不回来的境况。我们觉得任何纠纷都应该以平和、正当的方式来维权，比如向法院提出自己的主张，而不应该以违法违规的行为来解决。”

该项目涉及众多购房者的情况最终会如何处理？本报将持续关注该事件进展。

华商报大风新闻记者 石铮 D21‬