深圳坪山惊现超高层住宅“整层魔改” 业主投诉“6户改为20户”

深圳市福田区一小区惊现大量“房中房”乱象经南都暗访曝光后，迅速成为舆论焦点。报道揭露的80平方米住宅被分割为8间带独立卫生间的“房中房”、消防设施形同虚设等乱象，直指城市安全治理短板。昨日上午，属地街道办联合物业管理公司前往涉事小区展开排查工作。

福田二房东“魔改”出租屋是深圳众多老旧小区“房中房”乱象的一个案例，而一场针对新建超高层住宅的逐利式改造，正在坪山区君胜熙玥湾花园小区(以下简称“熙玥湾”)隐秘进行。这个交付仅一年半的40层超高层住宅，有部分楼层在层层转租后，被运营人以整层为单位大规模改造，原本六套住宅被“开膛破肚”改成20户。

违法改造

超高层房屋厨房阳台改为卧室

暮春的坪山河畔，落花逐水，绿草如茵，熙玥湾花园小区依景而建，但入住新居不久的齐女士(化名)和她的邻居们却无心赏景，她们所在小区的一整栋楼疑似被实施大规模违规改造，厨房、阳台变卧室、私增卫生间、整层6户改为20户，燃气管道移位，混凝土承重构件主筋裸露，整栋超高层建筑涉嫌发包给第三方改造成群租商业项目。

百余户业主密集通过12345、i深圳等平台投诉。坪山街道办在多次现场处置中“无明确回复是否有违规违法情况”，仅以口头“建议”叫停施工，而悬在高空的消防与建筑安全隐患，仍在相关部门的沉默和业主的愤怒中滋长。这场触碰安全红线的改造如“悬顶之剑”，何时才能解除？

熙玥湾小区于2024年交房，备案价格为3.9万元每平方米，毛坯房交付后不久即卷入违规改建风波。据齐女士介绍，该小区一共6栋楼，开发商为君胜控股集团有限公司，物业服务公司是深圳市君胜物业服务有限公司，引发争议的楼栋为该小区回迁房3栋，该栋为40层超高住宅，每层3梯6户，共包含多个权利人，其中深圳市坪山六联股份合作公司占比最大，拥有其中137套。

齐女士向南都投诉称，六联股份公司作为委托方将该栋房屋整体出租给深圳市金世添华置业有限公司，后者作为承租方，将房屋改造工程分包给三家承包商，违规将其“篡改”为房中房出租。其拍摄的现场视频显示，位于该栋22层的CDEF四个相邻的3房住宅单位被打通后，切割成16个独立套间，AB两个户型则被改造成4套房，单层6户单元经改造后骤增至20个独立套间，不少房间堆放了大量施工材料，有墙体结构被打穿。

另根据业主提供的改造户型图，原来的厨房、餐厅均被改成卧室，甚至阳台也被隔成一个房间。齐女士怀疑这套房敲掉了部分承重结构，“这不是正常改造，是系统性破坏”，齐女士透露，每间房都配有一个储物间，疑似改成卫生间，已经完成了水电布局。

房屋格局存在变动

根据《商品房屋租赁管理办法》第八条规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

业主拍摄的视频显示，15C和15D同样被打通，两户中间的墙体钢筋被敲断后出现裸露的情况，类似情况还出现在22B、23F的内部改造中。有业主认为施工方打掉了承重墙，但遭到坪山区住建局的否认，回复称并无此事。

在20B、20C、20D的门口，业主发现大量即将用于改造内部房间的排水管。还有业主在19A户内看到，入户电箱接入更多密密麻麻的分表电线，部分房间接入水管。

群租房改造引发的衍生安全问题令人担忧。据齐女士反映，经违规改造后，原设计每层6户、整栋230户的住宅楼，通过房中房隔断竟被改造成每层一二十户，预计总入住量将达七八百户，超出建筑设计标准三倍有余。大量外来租住人员涌入，将导致现有停车位严重不足，直接违反购房合同约定的1:1车位配比条款。齐女士表示:“楼下就是老人日间照护中心和小区幼儿园，一旦发生坍塌或火灾等重大公共安全事故，我们其他业主的生命安全如何保障?这种改造简直是埋‘定时炸弹’。”

隐患初现

房屋结构遭破坏引群租争议

时间回到2024年12月3日，君胜熙玥湾回迁房3栋被业主发现存在整栋被改造为群租房的迹象，报建图纸与实际施工差异显著。业主在政府平台投诉“违法拆除承重结构、违反消防规定及群租”问题，一场围绕房屋改造合规性的维权拉锯战就此拉开。

3天后，物业服务公司在业主服务群转发街道办回复：现场并未发现承重墙结构拆改情况，但该栋装修工程于12月6日起暂停施工。这样的回复显然不能消除业主的不安，因为根据业主上楼掌握到的装修情况，3栋CD户型，及EF户型打通并且重新分隔，现场每一户卧室或客厅主梁被砸坏并且露出主筋及箍筋，齐女士透露，12月6日，坪山区住建局工作人员在电话回应业主投诉时称，只是改变了室内布局，且人均面积未低于6平方米，不算群租房。

“像115平的四房改成了五房，但只有一个卫生间，只是户内修改是没有问题的，而群租房会增改多个卫生间。如果没有违反规定，出租是可以的。”对于后续处理，该工作人员告知将督促物业服务公司加强巡查。

墙体钢筋被敲断后出现裸露

四次协调

未解纠纷，引发执法信任危机

面对相关部门的回应，业主们表示不接受，这明显跟他们拍摄到的情况相悖，12月7日，业主要求承租方深圳市金世添华置业有限公司开放现场查看，但遭到拒绝，警方介入后随即召开首次协调会，业主提出查看现场、恢复原状、结构鉴定及停工诉求，街道办承诺12月9日通报进展，但多次拖延答复。

经业主强烈呼吁，街道办于12月12日召开第二次协调会。会上，街道办称巡查人员及结构专家未发现“承重结构拆改”，仅承认22、23层存在格局变动。业主代表当场质疑：根据自行拍摄的视频证据，CD、EF户型被整体打通，主梁保护层破损、钢筋外露。齐女士表示，“我们业主太老实了，当时只提交了22、23层视频，街道办就顺坡下驴只查这两个楼层，掩盖了其他楼层违规事实”，会上，业主提出包括第三方鉴定、恢复原状、停工控停等七项诉求，并要求12月14日现场查验。

15C和15D同样被打通

然而，约定的查验日演变成一场僵局。承租方起初要求业主“不得拍照”，后又追加“禁止携带手机”。业主拒绝后，双方矛盾激化。在多方推动下，12月14日，最终促成坪山区住建局、坪山街道办事处等多个部门领导参与的第三次协调会，会上确定安排次日现场勘查，12月15日，业主代表终于踏入争议楼层。他们目睹储藏间被改为卫生间、厨房变卧室，裸露的钢筋印证了此前的担忧。

街道办当场承诺12月16日发布红头文件停工，并启动结构鉴定。然而次日，业主等来的是一份“内部建议停工”的非公开文件。街道办解释称，文件仅针对六联股份公司，“不能对外公示”。

争议在12月20日第四次协调会激化。六联股份公司提出“客厅改阳台、玻璃隔断”等新方案，业主指出其违反《深圳市建筑设计规则》，但坪山住建局仍予认可，引发业主对执法公正性的质疑。

业主质疑

多部门“权责推诿”？监管“失灵”？

监管权限争议成为博弈的又一个关键点，在面对业主追问时，街道办称“小散工程管理办法已取消，街道无执法权，无法强制停工或处罚”。业主反驳:整栋装修远超“小散工程”范畴，且改造涉及水电消防设施变更却未提交评估，“备案审查本身就不合规”。

针对消防隐患，坪山住建局称“由施工单位咨询消防部门”，市监局坪山监管局则明确房屋拆改、消防通道被堵塞等不属于该局职责范围。根据相关规定，该局不予受理，建议市民向住房建设部门或12345反映。

12月31日，街道办承诺按原户型恢复施工并申报许可，物业服务公司公告称房屋结构“检测无安全问题”，但业主质疑报告未公开、监管流于形式。

齐女士强调，整栋改造为经营性用房未履行《中华人民共和国民法典》第二百七十九条“须经利害关系业主一致同意”的规定，程序合法性存疑。

记者暗访

联系人称报备流程可“变通” 有人称“七月可租单间”

近日，南都记者来到熙玥湾3栋暗访，记者从40层一路往下查看，整栋楼内基本处于全面停工的状态，走廊堆放的建材清理完毕，多数房屋大门紧锁。当南都记者以租客身份去问物业服务中心有无房子出租，相关人员告知，3栋有套间改成了单间，但是有业主抵制所以停工了，“股份公司正在向市里相关部门申请复工，顺利的话今年六七月份会有单间出租。”

值得注意的是，在熙玥湾3栋23B门口，张贴着《坪山区小散工程和零星作业开工备案证明书》，该证明书写着总投资10万元，建筑面积83.38方米，但无任何单位落款及盖章。

门口张贴的装修施工许可证

南都记者拨打该施工单位联系人的电话，称想要把在自己手中的一个套间隔成单间出租，当记者表露出怕过不了审批流程的顾虑时，对方不以为然地告诉记者，报备流程可以“变通”“你按照正常流程报备，但是可以偷偷改嘛”，当记者追问装修押金风险，对方轻描淡写道，“房间都改造好了，押金干脆不要，赔给物业好了嘛”。而记者进一步询问道，你不是手上还有熙玥湾的工程在做，这个工程什么时候完工?师傅回答，君胜熙玥湾花园的装修工程预计8月份完工。

记者发稿前，齐女士告诉记者，4个月过去了，3栋仍未按照约定动工恢复原状。她表示，“业主们担心对方不会善罢甘休，可能会继续推进改造计划，大家都不确定3栋最终会被改造成什么模样。”

律师观点

涉事改造工程已触碰多重法律红线

在坪山君胜熙玥湾花园这场牵动超百户业主神经的“房中房”改造风波中，法律层面的争议与监管漏洞更是让问题变得复杂难解，广东天梭律师事务所合伙人万江南指出，涉事改造工程已触碰多重法律红线:若施工过程中存在破坏建筑主体结构或擅自改变房屋使用功能的行为，依据《深圳市房屋安全管理办法》第四十一条，建设单位或业主作为房屋安全责任人需承担限期恢复原状、缴纳高额罚款等法律责任，主管部门可对单位处以5万至10万元罚款。而回迁房整体改造为经营性用房的行为，更直接违反《中华人民共和国民法典》第二百七十九条关于“住改商”需经利害关系业主一致同意的强制性规定——这一条款在深圳福田、南山等区执行中，普遍要求整栋楼业主书面同意方能实施。

万江南认为，2024年修订的《深圳经济特区物业管理条例》第七十九条已明确禁止擅自改变物业使用性质，然而坪山区相关部门对“住改商”监管细则的缺位，与执法过程中对结构安全鉴定、消防规范审查等关键环节的模糊处理，暴露出基层治理体系与超大城市精细化管理的深层矛盾。当施工方轻描淡写声称“赔押金也要改”时，折射出的不仅是市场主体对法律威严的漠视，更是监管链条上多重失守的严峻现实。

南都调研 总第659期

南都深圳新闻中心深调查工作室出品　受访者供图