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来源：中房头条
红星美凯龙津南项目地块圈而未建多年 （王少杰/摄）
中房报记者 王少杰 天津 北京报道
从自建商场到合作开发，红星美凯龙家居集团股份有限公司（以下简称“红星美凯龙”）在天津的布局后继乏力。
9月上旬，中国房地产报记者在红星美凯龙东丽商场发现，一栋独具红星美凯龙装饰风格的商业建筑，已被围挡围住，其间留有一处出入口，仅供现场留守安保人员进出。此外，企业品牌店招牌虽已摘除，但在建筑宣传海报上“红星美凯龙”字样仍清晰可见。由于缺乏必要的维护和修理，底商装潢出现破损点位，在荒草丛生地上停车场映衬下，尽显破败不堪。
据留守人员介绍，该商场也曾投入运营数年，自2020年底起，闭店闲置至今。现准备将其整体转让，改作其他业态使用。不过，商场转让具体事宜尚未落地。
“当初清退商户并宣布闭店之际，红星美凯龙东丽商场对外称将其升级改造为爱琴海购物公园项目，但实际并未付诸实施。”一位接近商场运营方的知情人士向记者表示，继升级改造无果后，当地政府部门于2024年年初公开回应时称，经与红星美凯龙方面沟通后将尽快盘活这一闲置资产。
位于天津津南区八里台镇华星商业广场的红星美凯龙项目，早在2019年5月就已举行奠基仪式，至今仍未有施工迹象。
9月9日，记者就上述相关问题致电采访红星美凯龙天津营发中心相关负责人时被婉拒。
红星美凯龙天津闲置项目陷入困境消极影响，背后成因，盘活面临哪些问题，记者就此展开调查。
项目停摆引发的“多米诺骨牌”效应
“体量达18万平方米的商业建筑已停摆多年，不仅造成资产闲置，还降低了土地利用效率。而早在十年前，没有人预料到红星美凯龙东丽商场会陷入如此严重困境”。家住红星美凯龙东丽商场对面的居民李冬向记者表示。
2012年上半年，李冬购买并搬入东丽区万科魅力之城（一期）格兰苑住宅小区，因与红星美凯龙东丽商场仅一路之隔，看中的就是其依附于红星美凯龙商城区位优势。
彼时，正值红星美凯龙东丽商场开业促销期，吸引并带动格兰苑小区周边人气充裕 ，每天的车流人流非常密集，营造出了浓厚商圈氛围。“到格兰苑小区购房者和租房客骤然多了起来，其中租房人群普遍为红星美凯龙东丽商场的上班族。”李冬追述道。
据他回忆，红星美凯龙东丽商场运营期间，格兰苑小区住宅房价和租金也随之水涨船高。该小区小户型房价，从2008年开盘时6000元/平方米，到2014年涨至8000元/平方米，个别房源价格涨到10000元/平方米。不足100平方米的住宅租金也从起初2000元/月，飙升至近3000元/元。即便如此，该小区出租房源也一度出现“一房难求”现象。
好景不长。
从2020年年底开始，东丽区万科魅力之城（一期）格兰苑小区商品房成交迎来降温，虽然房价下跌并不明显，但每月（二手房）成交量已出现大幅回落。东丽区一房产中介工作人员对此向记者表示，受市场及周边环境影响，目前格兰苑小区二手房市场继续延续低迷态势，2、3个月能成交1套房源，这已是再正常不过的事情了。
不仅如此，受红星美凯龙闭店闲置影响，格兰苑小区不少租房者纷纷选择搬离，小区出租房也已从“一房难求”演变成鲜有人问津。
受访的格兰苑部分业主也向记者表示，伴随客源流失，“一客难求”正成为房屋出租老大难问题。
房屋出租市场低迷，加持周边配套并不完善。有格兰苑业主开始萌生卖掉名下小区房产的想法。
业主冯兵告诉记者，生活在格兰苑的幸福感已被商场长期闲置消耗殆尽，目前除了地铁口距离较近外，再无可圈可点之处。在他看来，格兰苑小区门口沿街一侧不仅有红星美凯龙东丽商场年久失修建筑，还有撂荒长达十余年地块，行走在街道上感触到的是压抑、萧条与落寞。
冯兵还向记者坦言，作出售房计划的主要原因是，担心红星美凯龙东丽商场烂尾风险加剧，会给周边房地产板块带来资产贬值的负面影响，进而波及格兰苑房产市值大幅缩水。为此，趁着商场闲置期间周边房价相对稳定，及时出售房产不失为一种好的选择。“这个（2024年9月）月底前就会把房源挂在网上销售。”冯兵说。
购买到津南区华星商业广场商铺的业主于芳丽，近期也打起了商铺转让念头。于芳丽告诉记者，2019年下半年，得知华星商业广场内即将动工建设红星美凯龙建材卖场消息后，于芳丽以近100万元价格购买到华星商业广场商铺一套，待卖场建成并形成产业集聚后，则启用铺面经营建材生意。
但事与愿违，购买商铺至今已过去5年时间，红星美凯龙津南商场不仅未动工建设，华星商业广场建材业态也远未形成。对此，于芳丽表示将放弃华星商业广场开办建材店计划。
面对红星美凯龙津南商场动工遥遥无期，及时止损就显得尤为重要，于芳丽决定将商铺亏本甩卖。在她看来，起初红星美凯龙津南商场举办的奠基开工仪式，更像是为配合华星商业广场商铺营销的噱头。
记者从华星商业广场开发商天津华富兴邦投资发展有限公司方面获悉，该公司与红星美凯龙联合开发建材卖场，目前还在协商阶段，今年底前仍无动工计划。
红星美凯龙东丽项目长期闲置（王少杰/摄）
资金承压 转型路艰难
如何盘活红星美凯龙天津闲置资产，受到各方关注，进程却不尽人意。
自今年以来，东丽区委、区政府相关部门，就群众关心的红星美凯龙东丽商场闲置资产盘活问题，曾先后作出公开回应。
2024年2月17日，东丽区委办公室在相关回复中表示， 2024年1月中旬，东丽区与红星美凯龙相关负责人就载体盘活事宜进行了交流、协商，双方表示尽最大努力加快红星美凯龙项目载体的盘活工作，相关方案正在研究制定中。
2024年6月18日，天津东丽区商务局回应时称，目前该局与东丽区新立街道办事处正积极帮助红星美凯龙对接招商，力争尽快盘活。
在此之前，天津东丽区商务局还称，红星美凯龙已明确进行提升改造，转型商业综合体，不过，还未确定运营主体，该局将会同新立街道办事处继续跟进项目进展情况。
数月后，红星美凯龙东丽商场仍未迎来“复活”之机。
记者从项目现场了解到，商场升级改造事宜正在洽谈当中，具体方案尚存在不确定性。
“对接一直进行，目前无实质进展。”津南区新立街道办事处相关部门负责人向记者坦言，主要因红星美凯龙方面资金链长期紧绷，导致项目盘活推进迟缓。
记者经梳理发现，上述观点并非空穴来风。红星美凯龙全资子公司、红星美凯龙东丽商场项目公司红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司（以下简称“红星天津世博”），早在三年前就面临资金承压的问题。
有媒体报道，红星天津世博于2021年11月以售后回租方式，将自有标的资产商场设备出售给江西省金控融资租赁股份有限公司并租回使用，红星天津世博与该金融租赁公司签订了《融资租赁合同（售后回租）》，申请为期3年的融资租赁业务授信额度3亿元。
红星美凯龙已对融资租赁合同项下的全部债务承担连带责任保证，并将持有红星天津世博100%的股权提供质押担保；红星天津世博已将其持有的《不动产权证》证号津（2016）东丽区不动产权第1002171号物业提供抵押担保。
红星天津世博资金链紧张态势也已传导至红星美凯龙层面。公开资料显示，截至2023年底，红星美凯龙一年内到期的非流动负债为91.36亿元，同比增长34.61%，短期借款为49.72亿元，同比增长148.72%，流动负债合计285.92亿元，同比增长12.74%。
在前述知情人士看来，红星美凯龙相关负债增长与业绩下滑关联紧密。
8月30日，红星美凯龙（601828.SH）发布2024年半年度报告，期内公司实现营业收入42.25亿元，同比下滑25.35%。
利润方面，期内，红星美凯龙实现毛利25.63亿元，相比2023年同期毛利33.64亿元下降23.8%；归属上市公司股东净亏损12.53亿元，相较上年同期减少13.74亿元。
业绩下滑，红星美凯龙则以闭店方式开启“瘦身”模式。
前述知情人士向记者表示，自2020年起，红星美凯龙掀起的闭店潮，已蔓延至今年三季度。截至2024年8月31日，红星美凯龙位于福建、河北、山西、山东、四川、河南、湖北等地9家业绩不佳商场陆续宣布闭店。还有数据显示，红星美凯龙2023年全年关闭商场数量多达23家。“在红星美凯龙商场闭店率颇高背景下，背负着巨额债务，再去盘活体量庞大闲置资产并非易事。”
红星美凯龙在2024年半年报中称，公司未来扩张模式以轻资产为主，对于储备中的自持物业的建造投资有限。
定位失准 结构性过剩
家居零售市场需求持续低迷，是红星美凯龙天津闲置资产难盘活又一原因。
红星美凯龙滨海商场工作人员向记者表示，红星美凯龙对存量（商场）项目已有清晰调整思路，非开即关，并未涉及第三种（关后重启）情况。“现在市场特别难做，能保持住现有在营商场正常运营已相当不错，哪还有能力兼顾到闲置资产。”她说。
这位工作人员还告诉记者，受房地产深度调整等因素影响，正常工作日期间到店顾客寥寥，导致商场月均营业额下降明显。市场消极影响也已传导至商场商（租）户，因业绩和租金等压力，该商场近期已出现商户退租离场现象。
不仅如此，沿商场主楼外围开发建设有商业街，建筑面积达21086.13平方米，自正式投入运营以来，其商铺空置率居高不下，出租难始终困扰左右。
由于项目区域存在产业定位不清晰、无序发展的现象，也为红星美凯龙天津闲置资产盘活增加了不确定性。
记者走访津南区华星商业广场时了解到，该项目占地125040.70平方米，规划8栋建筑，其中3、4号楼为红星美凯龙建材卖场，7、8号楼为商铺。2019年5月8日，红星美凯龙津南商场在华星商业广场举行开工奠基仪式，彼时宣称，将打造津南首家集家居、建材、生活配套为一体的综合性商街。
华星商业广场依托现有楼宇为载体，招商引入行业涉及汽车（4S店）销售、特色骨科门诊及体育教育，未有建材等相关领域企业入驻，目前仍有部分房源（商铺）出租出售。
于芳丽认为，星商业广场没有根据客观的产业集聚条件来定位。定位脱离实际造成招商引资困难，实际招商中又不得不放宽条件，这又导致落地的项目与规划的不一致。这也反映出其产业集聚能力的差异，也直接决定了人口吸附能力。
“之所以红星美凯龙津南商场迟迟未动工，很大程度上是投资方基于市场变化、周边产业现状及后期招商等，综合研判的结果。”于芳丽说。
同样因周边产业定位模糊不清晰，没有形成共同发展合力的还有红星美凯龙东丽商场。
记者了解到，红星美凯龙东丽商场周边主要布局有大型家居卖场、住宅小区等，此外，西侧紧邻一块圈而未建地块。据悉，该地块产权单位为天津东泰世纪投资有限公司，占地面积为8.35公顷，规划用地性质为商业用地，撂荒至今已远超10年。
9月10日，天津市规划和自然资源局东丽分局相关部门负责人在给记者的书面回复中表示，红星美凯龙东丽商场西侧土地目前已被法院查封，未实施建设。
“正因为该地块迟迟不能确定开发项目，进而引入业态是否符合周边整体规划，尤其与红星美凯龙东丽商场规划改造业态是否相匹配，均难以判断。为防止低水平重复建设，避免无序竞争和资源浪费，曾有意参与红星美凯龙东丽商场改造升级的某投资商，对此顾虑重重。”前述知情人士对记者说。
但对地方而言，在用地指标日趋紧张情况下，全力推进闲置资产盘活利用势在必行。
2024年7月22日，天津市规划和自然资源局、市发展和改革委员会、市生态环境局等11个部门联合制定印发了《关于盘活存量资产解决历史遗留项目规划土地及不动产登记问题的意见（试行）》。旨在通过盘活现有的土地和建筑资源，不仅解决过去的一些遗留问题，还能为城市的发展提供新的动力，让市民们的生活环境更美好。
这对于红星美凯龙东丽、津南等项目在内的闲置资产来说，无疑是一大利好。借此契机，如何能让天津在规范处置闲置资产方面加速驶入“快车道”，将考验当地政府执政智慧和治理能力。
（应受访者要求，文中李冬、冯兵、于芳丽均为化名。）
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