借用900万元经营贷，“打新”总价近3000万元的豪宅，不料交房快两年了，始终没有办下不动产权证。
6月16日，上海市民朱莉向《每日经济新闻》记者爆料称，四年前参与了黄浦区绿地海珀外滩二期摇号开盘活动，购得一套总价约3000万元的房产，由于售楼处临时要求全款支付，于是借了一笔经营贷买房“上车”。
然而，小区交房之后，项目公司至今未开具购房发票，导致一直无法办理不动产登记手续。
业主的购房合同
每经记者调查发现，绿地海珀外滩二期尚未办理不动产权证的业主不在少数。
“金额较大的豪宅资产最好以自己和家人的名义购买，切记一定要将购房资金支付到指定的资金监管账户。”上海市浩信律师事务所高级合伙人、上海律师协会房地产专业委员会委员王俊伟建议，购房时要签订正式的预售合同，办理网签备案手续。管好自己的钱袋子，避免假结婚、离婚以及代持风险，不要轻易相信黄牛、黑中介。
开不出的购房发票
2021年12月，上海内环新盘交易火热，限价背景下，一二手房之间价差较大，吸引众多购房者“打新”，开发商挑客行为时有发生。
朱莉便是“打新族”的一员，当年12月1日，她在“买到即赚到”的心理下，参与了绿地海珀外滩二期开盘摇号。年近50岁加之上海户籍身份，朱莉成了当时的“社保巨子”，尽管认筹率达到246%，她还是在357组购房者中“胜出”。
“当时抱着投资目的买了房，摇号时运气也不错。”朱莉告诉每经记者，开盘后，售楼处临时提高购买门槛，要求全额支付房款才能签合同。
购房规则突然变化，她一时无力招架，便以自己公司的名义借得一笔900万元经营贷，“抢”下了小区1号楼一套大户型，均价达到14.5万元/平方米。
2023年10月，绿地海珀外滩二期顺利交付，朱莉和其他144户业主领到钥匙。
但之后一年多里，他们按照购房流程到税务部门办理契税缴纳申报，办理不动产登记，可项目公司一直未能开具购房发票，导致不动产权证办理卡在了第一个环节。
是什么原因导致大家拿不到购房发票？朱莉辗转多个部门了解后获悉，原因是开发商欠缴税款。
“去年每个月有一两个开发票名额，业主排队等通知，但到今年3月就暂停开具了。”朱莉称。
绿地海珀外滩二期位于上海黄浦区董家渡板块，根据购房者现场提供的商品房预售合同，项目由中民外滩房地产开发有限公司（以下简称中民外滩）投资开发。
2025年一季度欠缴税款纳税人名单（部分） 图源｜国家税务总局上海市税务局
每经记者查询国家税务总局上海市税务局官网发现，中民外滩出现在黄浦区税务局2025年第一季度欠缴税款纳税人公告名单中，欠缴的企业所得税合计约5.72亿元，土地增值税合计约3.66亿元，增值税合计约6018.64万元。
王俊伟分析表示，按照《中华人民共和国发票管理办法》第十九条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”，开发商在收取业主购房款之后，应当依据税法的相关规定向业主开具发票，向购房人开具发票，是开发商和业主签订的《上海市商品房预售合同》的附随义务，否则将涉嫌违法。
开发商：问题基本属实
6月15日下午，在绿地海珀外滩二期会所大堂，来自1号楼、2号楼和8号楼的14位业主坐在一起，沟通各自在办理不动产权证时遇到的困难。
罗荣生原先老房子在杨浦区，绿地海珀外滩开盘后，他看中小区的地段和未来规划，于是在一期和二期各买下一套房，交房后便搬进了小区二期居住。
“买房时的销售联系不上了，开发商在项目里也没有负责人，不知道去哪儿拿发票。”罗荣生说。
朱莉也坦言，当初的购房决策是“头脑发热”，如今公司无法注销，每月要偿还高昂经营贷款，还影响自己办理退休手续。
据现场一位业主介绍，今年3月曾就产权问题向相关部门进行了投诉，得到了书面回复。
上海市黄浦区住房保障和房屋管理局出具的告知书显示，工作人员第一时间联系了中民外滩，企业表示临近年关，现金流非常紧张，正在加大商业办公产品销售力度，待资金回笼后会逐步安排车位费退还和产证办理事宜。
住房保障和房屋管理局出具的告知书
中民外滩大股东绿地控股集团则在2024年9月回复业主表示，公司未按时协助办理产证的问题基本属实。由于项目后续工程酒店、办公、中央公园持续建设，导致出现协助办理产证不及时的问题。
受访者提供的绿地回复信息
“当前，项目公司正积极处置资产回款，想方设法获取现金流，并协调税务部门落实开票工作办理不动产权证。”公司方面表示。
每经记者在绿地控股的2024年财报中找到了中民外滩运营情况。2024年，该公司的营业收入约46.28亿元，净利润约6.31亿元；现金和现金等价物约1.39亿元，不足以覆盖上述欠税总额。
职能部门：将依法办理相关工作
针对绿地海珀外滩二期不动产登记的问题，每经记者6月16日赶到黄浦区税务局，相关负责人表示，此前已接到过该小区业主的类似反馈，接下来将合法合规，依法办理相关工作。
黄浦区自然资源确权登记事务中心一位负责人也表示，系统显示有少数业主办理了产证。“目前，该小区在我们这里显示是正常状态，主要资料齐全就可以申请不动产登记，提供购房发票是办理不动产登记的前提之一，是房款结清的证明材料。”
公开资料显示，绿地海珀外滩二期为绿地外滩中心项目的高端住宅部分，该项目规划总建筑面积约120万平方米，包括4栋甲级写字楼、7栋总部办公楼、高端购物中心、超高层七星级酒店及高端住宅楼等。住宅部分仅占整个项目约10%，对于开发公司而言，资金回款的确存在不小压力。
依据《中华人民共和国发票管理办法》第三十五条规定：
纳税人存在应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发票专用章；以其他凭证代替发票使用等违反本办法规定行为的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收。
“通常情况下，税务机关如果对开发商的违法行为进行了处理，若是自身原因无力支付税款，税务机关也只能持续追缴。”王俊伟建议，当前，业主、开发商和税务部门等有关单位，应当协调一致各负其责，尽快为小业主解决燃眉之急。如果无法协商一致，业主可以通过诉讼的方式，追究开发商的责任，通过法院强制执行方式来办理。
6月17日，据知情人士透露，目前，项目公司已在全力解决绿地海珀外滩二期不动产登记问题，预计下半年陆续完成。
每经记者最新获悉，6月18日下午，开发商方面通知二期全部业主，可以开具购房发票并办理不动产登记了。
（应采访对象要求，朱莉、罗荣生为化名）
记者|刘颂辉
编辑|程鹏 陈梦妤 盖源源
校对|赵庆
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