新房销售量下降态势未改，同时土地成交规模持续收缩，从而导致新房供应规模也保持在低位。
“金九银十”素来是房地产市场的销售旺季，期间，房企做足营销工作，积极推盘促销，通过优惠政策和活动吸引购房者。每年9、10这两个月，房企的供应量和销售业绩通常也会明显优于其他月份。
然而值得注意的是，今年“金九”，房企的推盘积极性却一般。究其原因，与市场上销售下行态势未改，新房库存较高，去化周期拉长，土地成交规模收缩，房企资金存压等一系列因素有关。
推盘积极性不足
近日，房地产研究机构克而瑞调研的数据显示，9月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积703万平方米，环比下降4%，同比下降59%，绝对量显著不及二季度月均水平，与一季度月均699万平方米基本持平。
分城市来看，仅一线城市供应量将环比增长10%，三四线同环比近乎腰斩。
一线城市中，北京、广州两个城市集中放量，新房供应量环比分别增长28%、33%，上海、深圳新房供应量的同环比均处于下降态势，其中，深圳降幅较大，环比下降22%，同比下降70%，供应量或将不足3000套。
二线城市供应量环比微跌5%，同比降幅超6成，分化持续加剧。其中，西安、长沙单月供应量较大，超过50万平方米，环比增长4%和79%。宁波、重庆、厦门三个城市的供应量虽然不及50万平方米，但环比增幅较大，分别为660%，79%，32%。剩下的二线城市供应量基本都保持同环比齐降态势，即便是前期热度较高的成都、杭州，9月的新房供应量也出现环比下降，房企推盘积极性并不高涨。
相比于一、二线城市，三、四线城市新房供应量则显著回落，同、环比降幅均在4成以上。克而瑞研究中心称，因低迷行情影响，三、四线城市基本都处于去库存阶段。
明源地产研究院认为，以前的房地产市场，淡旺季分明，年后有“三月小阳春”，延续到“五月黄金周”；六月至八月市场逐渐回归平淡，九月又重回高峰，“金九银十”由此而来。之所以有旺季，一方面与旺季期间房企集中推盘带来的联动效应有关，另一方面，在这些旺季，前面几个月淡市的需求积累爆发。而这几年疲软的市场需求，将所有的波峰波谷熨平，“金九银十”成色不再。今年八月份以来，新政的效果逐渐减弱，楼市的热度重新回落，房企对九月的成交没抱太大期待。
去化压力是主因
中指研究院企业研究总监刘水对第一财经表示，“金九银十”传统营销旺季来临，但今年房企的推盘积极性不如以往，主要还是受目前市场下行压力影响。“新房销售量下降态势未改，同时土地成交规模持续收缩，从而导致新房供应规模也保持在低位，加之房企目前的资金压力，导致房企在推盘方面更加谨慎。”
广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对第一财经表示，“金九”开发商推盘供应积极性不高，背后的主要原因在于开发商手里的库存待售房源比较多，另外，开发商新盘去化率整体也比较低，去化周期比较长。据他统计，目前市场上大概有一半的新房是2024年之前就上市的库存。“这样的情况下，如果开发商仍然推新盘，销售不畅的情况下，只会导致市场预期更差，而且还会拉长开发商资金回款的周期。开发商当前的首要目标是先把手里的房子卖掉。”李宇嘉说。
李宇嘉也表示，在其调研过程中发现，当前开发商推盘的节奏也发生了变化：“以前是以楼栋为单位推出房源，现在有的楼盘则开始以楼层为单位，步子迈得比较小，这与9月房企推盘积极性不足的逻辑一致，背后的原因都是市场上库存较高，开发商去化困难。”
新房市场整体去化速度放缓，去化周期拉长，已是事实。9月上旬，房地产中介机构深圳中原的二级市场营销高峰论坛上，中原地产大陆区二级市场战略中心总经理任壮表示，在2016、2017年房地产市场行情好的时候，全国29个重点城市新房住宅项目开盘首周的去化率平均在70%左右，此后逐渐下降。今年“517政策”后，全国首付比例整体下调，市场行情好转，周度平均去化率升至33%。随着“517”新政效应减弱，8月，该数值已回落至29%。
房地产研究机构中指研究院测算结果显示，截至2024年7月，全国住宅“已开工未售库存”为25.2亿平方米，其中“竣工未售库存”为3.8亿平方米。尽管库存量有所下降，但从出清周期来看，目前“已开工未售库存”的出清周期约为3.4年，且呈现上升趋势，去化压力较大。
中指研究院认为，尽管当前的库存规模有所下降，但是与2016~2017年市场库存规模回落不同的是，2016~2017年的情况是“市场销售提升、库存水平下降，去化周期缩短，市场库存压力缓解”，而目前“虽然市场库存水平下降，但销售持续低迷，去化周期仍呈延长态势，市场库存压力攀升”。
今年5月以来，“去库存”已成为房地产的重要施策方向，多个城市相继发布了收储房源征集公告，但受收购价格、资金成本、房源错配等因素影响，国企收储“去库存”模式整体仍处于探索阶段。
中指研究院认为，我国房地产销售仍面临调整压力，市场仍处于筑底阶段，“去库存”政策若在未来几个月加快落地节奏，将对房企现金流改善及居民预期将产生积极影响。住房端，国企收储是最直接的去库存手段，但政策细节仍有待优化，落地节奏有待加快。土地端，盘活存量土地、优化土地供应是主要政策方向，其中退地置换或成为改善土地库存结构的一种有效方式。
刘水表示，市场需求端，一线城市限购政策存在较大优化空间，同时继续下调房贷利率、提高房贷利息抵扣个税幅度等或成为需求侧政策优化方向，从而进一步降低居民购房成本。整体来看，随着“金九银十”传统旺季的来临，房企仍需充分把握这一时机，积极应对市场挑战以达到快速去化的目的。
发表评论