伴随开发房企逐步走出结转高峰期，2024H1 行业整体营收规模开始萎缩，同时盈利能力不断弱化及房价下跌带来减值压力，行业延续2023A 整体亏损趋势。我们统计了全行业171 家开发房企财务数据：2024H1，开发房企整体实现营收1.82万亿元（人民币，同比-15.9%，下同）；实现净利润-354.8 亿元（-153.6%）；实现归母净利润-518.5 亿元（-249.8%）。利润率方面，2024H1 开发房企整体毛利率为16.9%（-2.5pct）；归母净利润率为-2.9%（-4.5pct）。流动性方面，期末开发房企在手现金规模为1.63 万亿元（同比-19.2%，相较2023 年末-19.1%）。 营收随销售规模见顶小幅回落，毛利率承压，房价下跌减值压力上升，头部国央企和极个别民企具备竞争优势。选取14 家房企分析，国央企及国资占比相对较大的混合所有制10 家，民企及国资占比相对较小混合所有制4 家。核心结论如下： 营收：2024H1 重点国央企营收入同比-5.4%；重点民企同比-24.8%。考虑到全国新房销售持续下行且尚未见底，我们预计未来2-3 年房企营收均会进一步承压，但头部国央企营收仍将继续领先行业。毛利率：重点国央企毛利率为15.0%，同比下降4.9pct，剔除万科后为16.8%，同比下降3.5pct；重点民企毛利率为17.1%，同比下降2.4pct。销管费率：重点国央企与民企营收口径销管费用率分别为4.8%、7.8%，销售额口径销管费用率为3.4%、5.8%。投资收益：随行业趋势继续下滑，重点国央企与民企同比分别-5.3%、-62.9%。资产减值：全国新房销售规模、销售均价进一步下滑，重点房企延续往年继续计提资产减值。 业绩：重点国央企归母净利润同比-55.7%；剔除万科后同比-27.2%。重点民企同比-63.1%；剔除金地后同比-30.3%。本轮持续拿地、融资顺畅、布局核心的房企在本轮周期中竞争格局受益，有望领先行业企稳。但目前销售规模下行、毛利率低位、房价不确定性带来的减值压力等因素仍存，利润规模整体仍有压力。历史包袱无论是通过结算还是减值的方式出清，出清较多的房企更快见底。 融资与流动性：重点国央企债务融资渠道基本畅通，有息负债同比+3.6%。民企的融资环境仍较困难，有息负债同比-14.0%。市场对于民企甚至混合所有制房企的悲观情绪恐难在短期彻底扭转；行业整体或延续去杠杆趋势。考虑到销售回款持续低迷，预计房企流动性整体将继续承压，重点国央企保持相对充裕的流动性。 销售：2024H1 重点国央企和民企销售金额同比-30.5%、-47.1%。2024 年上半年全国新房销售进一步萎缩，克而瑞百强房企全口径销售金额同比下滑41.8%，我们统计的10 家重点国央企金额同比下降30.5%，重点民企同比下降47.1%。 拿地：房企拿地意愿普遍低迷，将继续影响核心城市核心区域供应。我们统计的14 家重点房企中有12 家房企在2024 年上半年拿地，但不论是权益拿地金额还是拿地力度，均较上年有明显下降。其中重点国央企上半年合计权益拿地金额为1161.4 亿元，同比大幅下降65.9%；重点民企合计权益拿地金额为164.2 亿元，同比大幅下降63.7%。我们预计全年房企拿地规模将继续负增长，特别是核心一二线城市补库量不足，可能导致后续这些城市新房供应与成交的继续减少。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A 股的招商蛇口、滨江集团、保利发展、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
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