来源：拾遗地
文/十一弟
最近，十一弟留意到一个很有意思的新闻——
黄金价格持续飙涨，金店反倒扛不住了，纷纷倒闭关门。
这似乎是个市场悖论，但其中的道理，却很浅显——
金店算是二道贩子，把黄金批发进来，加工以后零售，赚的是手工费和差价。
黄金价格涨得停不下来，买的人越来越少，金店就很难撑下去了。
市场的驱动力，不在于资产价格，而取决于真实需求与购买力。
黄金的市场悖论，也投射到了房地产，尤其是土地市场。
这两年，尽管楼市一直很冷清，但地价越拍越贵，地王越拍越多。
从去年开始，很多大城市陆续取消了土拍限价。
摘掉了紧箍咒，有些财大气粗的开发商，彻底放飞了自我。
到上个月，百强房企榜单上，拿地支出最高的是保利，花掉了345亿买地。
保利是带头大哥，跟它的销售规模匹配上，拿地力度相对也大。
今年前九个月，保利的销售规模2417亿，比去年下滑了将近三成。
去年同期，保利在土地市场上花掉了618亿。
也就是说，保利在今年的拿地开支，砍掉了四成以上，大幅收缩。
今年的房企拿地榜单上，一直排在保利后面的，就是绿城。
到上个月，绿城已经在土地市场砸了326亿，跟保利相差无几。
今年前九个月，绿城对外宣称销售规模已达1872亿，行业排名第三，仅次于保利和中海。
但其中有717亿销售额来自代建项目，与拿地挂钩的自投项目销售额，大概1155亿。
在百强房企销售榜单上，绿城只能排在行业第七。
跟去年相比，绿城在今年的拿地力度，同样有所收缩，这与房企整体低迷的拿地氛围契合。
不过，强者从来不抱怨环境。
在一些核心城市，相较于其他房企，绿城明显更激进、凶猛。
昨天，杭州上城区江湾新城板块挂牌了一块地。
拍卖现场，吸引了绿城、滨江、华润、保利、越秀、建杭置业、中海等几家开发商报名争夺。
历经两个多小时、77轮厮杀之后，这块地被绿城摘牌抢下，总价逾34亿，溢价率接近29%。
折算下来，楼面地价超过了5万/平米，一举成为杭州新的单价地王。
杭州土地市场的单价纪录，已经尘封了八年之久。
2016年，绿城拍下了位于杭州下城区的凤起潮鸣地块，溢价一倍以上，折合楼面价4.5万/平米。
时隔八年，绿城再度刷新了杭州的单价地王。
十一弟粗略算了下，今年以来，这至少是绿城第四次拍下地王了。
在此之前，它已经在苏州、上海接连拍下了几块地王。
今年三月份，苏州首场土地拍卖。
绿城以总价8亿出头，拍下了位于高新区的狮山地块。
溢价率42%，折合楼面价4.5万/平米，刷新了区域内的单价纪录。
同一个月，绿城又拍下了位于苏州工业园区的双湖地块，总价将近31亿。
溢价率18%，折合楼面价6.5万/平米。
这不仅是苏州市的单价地王，还是整个江苏省的单价地王。
更让人惊掉下巴的，是在上海土地市场。
今年八月份，绿城以总价48亿，拍下了位于徐汇滨江的原小米上海总部地块。
溢价了三成，成交楼面价超过13万/平米。
它不仅刷新了上海土拍的单价纪录，更是一举成为了全国的单价地王。
光是苏州、上海、杭州这四块地王，绿城在今年就已经砸进去了121亿。
到处拍地王，就像从山上滚雪球，体积越来越大，势能越来越猛，根本停不下来。
看似很危险，其实一点都不安全。
绿城的管理层，只怕是对巴菲特的名言烂熟于心——
在别人贪婪时你要恐惧，在别人恐惧时你要贪婪。
不管对手出多少钱，我都照跟，而且永远只贵一口价。
一口气吃下几块地王，绿城的资金压力也很大。
为了解套这些地王，它选择撬动杠杆，引入金融机构——
信托。
过去几年里，这是绿城在密集拍下高价地时，最依赖的融资渠道。
位于苏州的狮山地王，绿城将其开发成了“逸庐”，今年九月底刚刚开盘入市。
在开盘之前，信托资金就已经到位了。
十一弟查了下，绿城仅持有逸庐项目66%的股权，剩下34%的股权，由上海信托持有。
位于苏州的双湖地王，绿城将其开发成了“玫瑰园”，马上也要开盘了。
绿城对玫瑰园项目的持股比例，还不到51%，剩下超过49%的股权，由陕国投信托持有。
这是最典型的明股实债，出于分摊资金压力，绿城为地王项目引入的融资杠杆。
从前房企疯狂扩张、高歌猛进的那些年，他们与信托机构打配合，把明股实债的融资套路，发挥到了极致。
现在，像从前那样大胆、激进的开发商，已经寥寥无几了。
在这些地王项目上，同样的配方、熟悉的味道，绿城对此得心应手，甘之如饴。
它手里拿着旧地图，依然找到了新大陆。
从本质上来说，跟开金店一样，开发商也属于二道贩子——
把土地买过来，开发建设盖房子，然后出售给买家。
土地就像黄金，不管价格高低贵贱，最后能否解套，取决于真实需求和购买力。
也就是买家兜里还有没有钱，对房地产还有没有心理预期。
绿城拍下的这几块地王，楼面价最低的4.5万/平米，最贵的13万/平米。
未来入市的新房单价，少则卖到六七万，多则卖到十几万，全是盯着有钱人的口袋。
地王，绝对不坑穷人，专门收割富人。
接下来，全靠身上揣着几千万的有钱人，排队抢房、接盘解套了。
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