“因物业服务人履约不到位、侵占业主利益，业主大会按照法定程序解聘物业服务人的，物业服务人应当在限定期限内退出小区，不得以债权债务纠纷未解决为由拒绝退出。”
近日，山西太原市房管局发布一则公告，规范了住宅小区物业服务项目的退出办法。当地媒体认为，这是太原市在给物业“定规矩”，业主可以请走不给力的物业公司。
公告明确，太原市住宅小区的原物业服务人退出后，经业主共同决定可以进行业主自治，也可以采用协议或招投标方式选聘新的物业服务人。
1月8日，太原市房管局物业管理科一位人士向《每日经济新闻》记者介绍，新办法从2024年12月30日实施，试行两年。
昆明市物业管理行业协会秘书长唐晓林接受每经记者采访时指出，此文件是一个地方主管部门的规范性文件，对企业行为管理也具有约束效力。如果合同到期，有业主大会合法的不续聘决议及业主大会对合同期限内的合法解聘决议，企业应依法移交并依法退出小区的管理。这个要求是合法且合理的。
不满意物业服务？换！
据太原市房管局出台的《太原市住宅小区物业服务项目退出办法（试行）》（以下简称《办法》），业主或业委会与新的物业服务人签订的物业服务合同生效的、物业服务期限届满后双方均表示不再续约的、一方提前六十天通知决定解除物业服务合同的等，物业服务人应该在限定期限内退出小区。
原物业服务人在作出解约决定或接到解聘通知后，应当按照下列程序做好衔接工作，包括将相关财物资料交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者指定的人，与新的物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
业主及业主大会在作出解聘决定或接到解约通知后，应当督促业主按时交纳物业费至双方约定的退出时间，原物业服务人不得以任何理由拒绝办理交接和履行退出义务。
太原市房产管理局负责全市物业服务人退出住宅小区物业服务项目管理的政策制定、业务指导和监督工作。
《办法》明确，此举是为了规范本市物业服务市场秩序，维护业主与物业服务人的合法权益，做好住宅小区物业服务有序承接、退出，“业主大会应从保持项目管理的稳定性和长远利益出发，慎用辞退权，保证广大业主的正常生活秩序”。
对于太原市出台物业服务项目退出办法，华东一家规模物业企业内部人士认为，一直以来，住宅小区可以通过召开业务会选聘物业公司，市场选择权已逐渐交换给消费者本身。
“物业行业相关管理政策会越来越规范完善，各地也在试水如何能够更好地规范市场参与主体，提供质价相符的服务。”该物企内部人士表示，物业管理行业未来的标准会越来越清晰和市场化，而市场化的结果必然会形成优胜劣汰局面。
唐晓林表示，其他一些省市不一定有专门的发文，但他们在一些地方性法规对依法退出也有一些明确规定，目的都是平稳退出和交接。物业公司依法退出交接，其实在2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中已有明确规定，不是一个新的东西。
“太原出台这个文件，有利于物业管理进入退出正常秩序的建立，有利于减少进入退出的矛盾纠纷，有利于物业管理工作的正常开展，是一件好事，应予支持！”唐晓林认为。
物业主动撤场也有规范
中物智库高级研究员宋子谦在接受每经记者采访时表示，物业服务相关的投诉，一直是各地政府最为头疼的问题，因此近些年各地在密集出台相关政策，对物业行业进行整治。太原市对物业服务项目退出办法进行规范之前的几个月，石家庄、泉州等地，也曾出台类似管理办法的征求意见稿。
“物业管理权大换手时代实际已经来到，而在物业管理权换手过程中的各类流程和矛盾，亟待相关政策进行规范，进而保障各方权益。”宋子谦认为。
每经记者在采访中注意到，在太原市物业服务项目的退出方面，除了住宅小区解聘物业公司，也有物业公司因为收费难而主动撤场的情况。
太原市杏花岭区敦化坊北小区内部张贴的一则《物业撤场公告》显示，山西建投城市运营集团有限公司自2020年12月接管小区，因物业人力、物力成本增加，业主长期拖欠物业费，物业费催缴困难，导致公司亏损严重，以致难以为继。鉴于项目实际经营困难现状，公司决定于2025年1月1日起正式退出小区物业管理服务工作。《物业撤场公告》落款为2024年12月25日。
根据“是否继续享受物业服务并缴纳应缴物业费”的民调查结果，敦化坊北小区超过三分之二业主签字表决，且大多数主表示不愿意缴纳应缴物业费，也不再需要物业服务。
每经记者联系上该公司旗下的山西建诚物业管理有限公司，一位工作人员表示，敦化坊北小区的物业项目公司的确由于出现亏损而撤场。
对此，《办法》也明确，物业服务人、业主及业主大会作出解约（解聘）决定后，应当将拟解除合同原因、退出时间、同意承担的违约责任以书面形式通知对方，并在小区显著位置进行公示，公示时间应不少于七个工作日。
接到书面通知后，双方应当在三十日内就物业服务人退出项目管理的时间、交接等事宜进行协商，形成交接方案。
记者|刘颂辉
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