来源：红刊财经
文丨秦佳丽
在价高者得的北京土拍市场，建发房产近期表现亮眼，其以90.4亿元代价拿下一处热门地块，押注北京房地产市场未来的态度明确。
2025年开局，闽系国资房企建发房产呈现狂奔态势，公司在1月北京首场土拍中斥资约90亿元斩获单价“地王”。区别于此前“摇号时代”习惯身披“马甲”拍地，此次建发房产直接派出了旗下全资子公司上阵拿地，积极布局北京市场。
近年来，发家于厦门的建发房产重仓杭州、北京等热门城市，公司销售与土储规模排名逆势上行。2021年至2024年，建发房产的全口径销售额排名从行业TOP20升至TOP7。
整体来看，有着“厦门三剑客”之称的建发房产、国贸地产与象屿地产近年规模排名不降反增，在区域拓展及融资支持等方面呈现出国企优势。
拿下北京单价地王
建发房产成北京土拍大玩家
2025年北京土拍迎来“开门红”，闽系国资房企建发房产突围斩获单价“地王”。1月2日，建发房产旗下济南兆瑞房地产开发有限公司历经244轮竞价，最终竞得北京海淀朱房四街0030地块，成交价90.4亿元，溢价25%，折合楼面价95062元/平方米，刷新了北京近期土地单价纪录。
在这次直接派出旗下全资子公司上阵前，建发房产在北京更擅长“曲线”拿地。2021年前后，自然资源部出台住宅用地“两集中”供应新规，叠加“限地价、限房价”等土地出让政策，房企竞争热门地块大多需要实力兼“运气”加持，一旦竞拍土地达到溢价上限，各房企转为“竞配建、竞自持、竞高标准商品住宅建设方案”，再次触顶则转入“摇号”。在竞争激励的土拍市场，通过多个渠道增加参与频次成为彼时提高胜算的一种手段。
比如，2023年福建雄旺房地产开发有限公司（简称“福建雄旺”）从45家竞拍企业中脱颖而出，拿下北京顺义新城第19街区地块。彼时福建雄旺成立仅半年，公司大股东为施琳，查阅施琳任职情况并进行股权穿透，施琳任职董事或监事的多家企业最终股东可追溯至建发国际。不出意料的，该项目最终引入建发集团联合开发，项目案名为“建发观云”。
类似案例还有一个月前建发斥资23亿元摘下北京丰台槐房旧宫板块的一幅宅地。彼时建发房产的拿地主体是福州裕诚房地产有限公司（简称“福州裕诚”）。这家成立于2022年的公司，一直以来与建发保持密切合作，多次作为建发的“陪跑”参与土拍，一旦摘得地块即引入建发房产，并由建发操盘开发。
此次建发房产直接拍地背后，北京土地出让正步入无需摇号的“价高者得”时代。2024年12月以来，部分北京地块开始回归市场定价机制，建发房产此次拍得的海淀区朱房村地块便是不限地价，不设销售指导价，无多余配建要求。
项目不设置销售指导价也无疑给了建发房产更多操盘空间。对标2024年北京成交楼面价最高的是功德寺项目，项目001地块、002地块的楼面价分别为7.11万元/平方米、7.16万元/平方米，且两宗地块明确设置的10.5万元/平方米的销售指导价。如今建发房产竞得建筑面积近10万平方米北京海淀单价“地王”，几乎将无悬念成为北京又一个单价“10万+”的巨无霸项目。
进击京杭
建发房产年度销售额升至TOP7
作为华北市场的唯一高地，北京成为重点房企布局全国的重要一站。发家于厦门的建发房产近年在北京市场大有扩张趋势。
自2021年建发地产在北京以28亿元拿下朝阳崔各庄黑桥村地块并开始独立操盘以来，建发房产在北京已先后布局至少9个项目，土地成交总金额超过300亿元。
从销售情况看，建发房产在北京的操盘项目较为成功。比如，2021年让建发在北京打出名声的“养云”项目开盘即去化接近七成，不到一年时间完成清盘；2024年入市的“观堂府”，以982套的网签量成绩登顶北京商品住宅项目成交量第一。
作为建发房产的控股子公司与主要上市平台，建发国际中期业绩公告显示，按城市归属于股东的合同销售金额来看，2024年上半年，建发国际在北京区域的销售额为41.77亿元，在公司内部区域排名第二。
值得一提的是，近年建发房产发力最明显的区域还包括杭州。据建发国际中期业绩公告，2024年上半年，建发国际在杭州、北京、苏州实现的归属于股东的合同销售金额在公司内部区域排名前三，分别为101.29亿元、41.77亿元、26.76亿元。对比之下，建发国际在大本营厦门的合同销售额仅为18.35亿元，在公司内部区域排名第八。
土储货值也呈现出建发国际对杭州的重视。2024年上半年，建发国际在杭州、上海、厦门的可供销售总建筑面积排名公司内部前三，分别为137.91万平方米、92.03万平方米、84.61万平方米。对比之下，其间公司在北京的可供销售总建筑面积仅为29.82万平方米，在公司内部区域排名第19。近日建发房产斥资约90亿元拍下建筑面积近10万平方米的海淀朱房四街巨无霸项目，对公司而言无疑是在北京的一次重要补仓。
整体来看，曾被视为行业“黑马”的建发房产近年开始“风生水起”，销售与拓储规模步入行业十强榜单。据中指院榜单，2021年至2023年，建发房产的全口径销售额分别为1697亿元、1700.2亿元、1890.6亿元，在行业排名TOP20、TOP10、TOP8；权益拿地金额分别为601亿元、544亿元、738亿元，在行业排名TOP10、TOP4、TOP4（见附表）。
数据来源：中指院
即便在行业和市场经历深度回调的2024年，建发房产也以1335.1亿元的全口径销售额升至行业TOP7，并以406亿元的权益拿地金额排名行业TOP5。
国贸、象屿进击上海
厦门“三剑客”成行业“新势力”
在房企阵营新旧势力交替的当下，曾经的闽系房企代表如阳光城、泰禾、融信等聚焦于风险出清，厦门国资房企“三剑客”——建发房产、国贸地产和象屿地产补位成为新的搅局者。
近年除了“老大哥”建发房产跻身行业新贵、销售与拓储规模稳居行业TOP10，象屿地产、国贸地产的行业排名也在逆势上升。据中指院数据，2024年，象屿地产实现全口径销售额305亿元，行业排名由上年的TOP42上升至该年的T0P36；国贸地产实现全口径销售额356.5亿元，排名由上年的TOP33升至该年的T0P28。
区别于建发房产的全国性布局，近两年象屿地产、国贸地产将大部分筹码押注至上海。以象屿地产为例，从投资脉络来看，象屿在沪突飞猛进始于2021年，公司以112亿元总成交价拿下上海3宗地块；2022年，象屿地产更是斥资168亿元拿下上海6宗宅地。仅这两年，象屿地产在上海补仓金额占到其总拿地额的七成。
前期货值储备也助增了象屿地产的区域销售业绩。在群雄逐鹿的上海，象屿地产于2023年凭借205.71亿元的区域销售额排名当地房企销售榜单TOP6；2024年，公司以119.1亿元的区域销售额排名当地房企销售榜TOP14。
目前象屿地产、国贸地产仍在上海保持较高参与度。2024年，两家房企在上海的拿地金额均超过60亿元，入围区域房企拿地榜单TOP10。其间联合拿地、合作开发仍是两家房企的重要参与方式，譬如，2024年3月，国贸地产&中铁房地产联合体便以49.75亿元触顶价竞得浦东新区北蔡楔形绿地地块，项目成交楼面地价5.57万元/平方米，房地联动价9.2万元/平方米；2024年4月，象屿&联发联合体以23.63亿元竞得浦东新区曹路科教园区地块，成交楼面价为3.3万元/平方米，房地联动价6.3万元/平方米。
事实上，在民间资本发达、政府全方位扶持实业发展的福建区域，建发房产、国贸地产、象屿地产不仅具备本地国资房企身份，公司同时背靠实力雄厚的大宗供应链三巨头——建发股份、厦门象屿、厦门国贸，均为年营收逾5000亿元的世界500强企业。当前环境下，这类具备信用背书的房企更易获得各类资源与资金支持。
譬如，背靠大树的建发房产的融资渠道便较为通畅。据Wind数据，2024年以来，建发房产共发行7只境内信用债券，发行总额52.55亿元，债券期限多为6至8年，平均票面利率低至2.78%，募集资金主要用于偿还到期债务或项目建设。从最新拓储表现看，2025年开年斩获北京单价“地王”的建发房产旨在更进一步。
（文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）
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