界面新闻记者 | 王妤涵
界面新闻编辑 | 李慎
1月17日凌晨，界面新闻获悉，祝九胜更新了一则朋友圈，内容为泊寓的链接，附带“节前出差、春节团聚，节后返工、短暂过渡，选商旅短租，连住更实惠”的宣传语。
公开资料显示，祝九胜出生于1969年，财务出身，经济学博士，曾在银行系统内工作多年，于2012年加入万科，现任万科总裁、首席执行官，以及万科长租公寓事业部（BU）的首席合伙人。
1993年，祝九胜从中南财经政法大学硕士毕业后，加入中国建设银行深圳分行，历任福田支行副行长，分行信贷部总经理、公司部总经理，分行副行长等职务，在建行体系内供职长达19年。
回溯祝九胜与万科的关系，也始于在建行任职期间跟万科的对公合作。
2007年，当时担任建设银行分行公司业务部总经理的祝九胜，推动建行与万科达成了200亿授信合作；2008年，万科发行了5年期30亿元债券，也由建行做担保。
而祝九胜在建行深圳分行的这段时间，也是深圳房地产发展最为迅猛的时间段，作为四大行之一，建行深度参与到政府项目之中，对公业务遥遥领先深圳同业，“要买房，到建行”，是当年建行在深圳提出来的口号。
2012年，祝九胜从建行离职加入万科，担任万科高级副总裁。
来到万科后，祝九胜发挥专长，主要分管银行、信托等信贷渠道的融资工作，掌管集团所有资金的调度权利，包括万科事业合伙人持股平台盈安合伙使用的资管计划，2014年起还兼任深圳市万科财务顾问有限公司董事长。
2015年6月，万科联手鹏华基金等创设的“鹏华前海万科REITs（房地产投资信托基金）”公开发行，成为国内首只公募REITs，而祝九胜便是该项目的负责人。
同年年底，祝九胜辞去万科副总裁职务，但依旧是“万科的人”。2016年至2018年1月，祝九胜担任万科合营企业深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司董事长兼总经理，即“鹏金所”，该公司的第一大股东就是深圳万科财务顾问公司。
2018年1月，祝九胜重回万科，被万科董事会聘任为公司的总裁和首席执行官。
对于董事会为何选择祝九胜，万科董事长郁亮在当时给出了三点原因：一是祝九胜管理的资金部门是总部最佳部门；二是“以现金流为基础”是祝九胜给万科带来的变化；三是祝九胜有独特的见解，很强的思考能力、总结能力和理论功底。
“收款管理、付款管理、收付款管理、资金信息管理，这四个问题祝九胜不断在抓。让万科在同行里面，回款效率是最高的”，郁亮称。
目前，除负责金融、财务相关的工作外，祝九胜还直管万科的长租公寓业务。
一位万科泊寓内部人士曾对界面新闻表示，祝九胜开始直管泊寓之后，非常重视销售，特别强调泊寓全员销售精神的培养，并加强拓展针对B端（企业）、G端（政府）客户的销售能力和服务能力。
在2024年8月召开的中期业绩会上，祝九胜曾表示，万科坚定地好看长租公寓这项业务，并始终把长租公寓作为万科的三大核心业务，去年上半年，泊寓在规模、业绩、能力、模式方面均取得了成绩。
财报显示，2024年上半年，万科长租公寓业务规模和运营效率保持行业第一，实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截止6月底，累计开业数量增加至18.3万间，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平，单房运营成本同比下降13.3%。
此外，近期万科的债务问题也备受业界关注。
1月16日，万科有五笔境内债券因跌幅超过20%，而出现临时停牌。“债券的波动或许与万科今年较大的偿债压力有关”，业内人士对界面新闻表示。
据标普信评数据，万科2025年到期的公开市场债券本息合计约300亿元，截至2024年6月末，其未抵押的投资性房地产账面价值约735亿元。
对此，万科方面表示，针对2025年将要到期的公开债务，公司会全力以赴，继续从经营端和融资端等多方面筹集资金，通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式，应对相关债务兑付。
并且，在近日与投资者交流中万科还表示，目前公司无延长债券到期时间的计划。
从2024年全年业绩表现来看，2024年1-12月，万科累计实现合同销售面积1810.7万平方米，同比下降约26.6%；合同销售金额为2460.2亿元，2023年则为3761.2亿元，同比下降约34.6%，位居中指研究院统计的2024年房企销售业绩排行榜的第5位。
拿地方面，2024年全年，万科新增15个项目，总地价约124亿元，总权益地价约62亿元，拿地强度为5%，低于2023年和2022年的22%，处于收缩状态。
开源证券研究指出，目前房地产行业仍然处于调整阶段，万科主动推动存量库存去化，同时积极借助大宗交易、REITs发行、金融支持政策等化解经营压力。考虑到存货减值压力和较大折扣进行去库，我们下调盈利预测，预计 2024-2026 年公司归母净利润分别为-196.90、-19.92、17.51亿元，当前股价对应2026年的PE估值为47.5倍；考虑到公司销售规模相对平稳，月销售能维持在200亿元以上水平，维持“增持”评级。
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