炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！
来源：野马财经
父子“退场”留下1234亿负债！
地产圈这几天真是“雷声不断”，“好榜样”万科还未从“总裁被带走”的风波中坐稳，又一家千亿房企自曝实控人“涉嫌违法犯罪”。
1月20日晚间，“闽系房企”正荣地产（6158.HK）的全资子公司正荣地产控股有限公司公告称，“实控人欧宗荣因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。”
正荣地产在1月21日下午发公告回应称，将适时公布针对欧宗荣所实施的措施及相关案件的进展资料。正荣地产还表示，欧宗荣过去和现在均非本集团董事或高级管理层，公司一切业务运作维持正常，上述事宜未对公司业务运作造成任何影响。
不过，正荣地产控股可谓“屋漏偏逢连夜雨”，就在欧宗荣出事后，1月21日，正荣地产控股旗下两家子公司：“正荣御园（上海）置业发展有限公司”和“正荣荣域（天津）置业发展有限公司”被纳入失信被执行人名单，其中后者欠付工程款约1790万元，旗下曾开发天津津门正荣府等项目。
图源：企业预警通
虽然近年来不少房企因为资金链紧张，导致公司法人或实控人被限高、成为被执行人，但被曝出“违法犯罪”“带走调查”等重磅消息的仍是少数。
2022年以来，“野马君”脑中印象比较深刻的也不超过10人，这里包括“恒大系”的许家印、刘永灼、柯鹏，大悦城的周政，绿地集团的胡欣，新城控股的倪连忠，建发的庄跃凯，华夏幸福基业的孟惊等人，正是“人越少、事越大”。
这些人当中称得上“创始人”的，也就许家印和欧宗荣了。
值得注意的是，就在欧宗荣“出事”前3天，他的小儿子欧国伟辞任了正荣地产的非执行董事及审核委员会成员等职务。
欧宗荣、欧国伟父子俩前后脚“退场”不要紧，正荣地产却还要面对上千亿的总负债、近600亿元等待偿还的借款。正荣的董事长刘伟亮和总裁李洋能帮助公司平稳过渡吗？
欧宗荣事发前的“正荣往事”
据《中国房地产报》报道，欧宗荣这次“出事”或与福州东二环泰禾广场其中一宗地块的出让有关。
2014年福州“2014-02号”晋安区横屿7地块挂牌出让，正荣、泰禾、国美商业地产、中辉闽商等4家房企竞拍，最终由正荣以总价24.2亿元、溢价52%拿下，该地块与福州东二环泰禾广场相连。后来，正荣把这宗地块交给泰禾开发。
《中国房地产报》还在报道中指出，在对某官员案件的梳理中查到了上述相关事件，欧宗荣涉嫌“非国家公务人员受贿”。
图源：罐头图库
不过，泰禾集团、正荣地产均未对上述报道中的内容给予回应。公开报道显示，2024年福建有多位高官“落马”，其中有两位官至省级干部。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称，因为前几天万科的事情，正荣创始人欧宗荣这次“事发”更容易引发行业内外关注，从企业角度看，欧宗荣“涉嫌违法犯罪”与企业经营合规性或有关联。
欧宗荣作为正荣地产的创始人，行事颇为低调，在大众视野中，欧宗荣仅有的几次高调亮相，一次是2018年7月，欧宗荣在正荣集团上海总部敲响上市锣声，喜悦之情溢于言表；另外是在2021年两会期间，时任全国政协委员、正荣集团董事长的欧宗荣提交了《关于推动社区养老服务高质量发展的提案》，对社区养老服务提出了相应建议。
而欧宗荣的小儿子欧国伟的亮相则更多一些，曾一度被认为是欧宗荣重点培养的接班人。
图源：
罐头图库
公开信息显示，欧国伟毕业于上海交通大学，主修国际经济与贸易专业。2010年左右就开始在正荣集团旗下公司熟悉业务，他在2017年9月20日被任命为正荣地产集团有限公司的非执行董事，正式进入集团高层，并负责正荣非常重要的投资和资本等板块。
当年欧宗荣退居二线后，他的“重臣”黄仙枝成为在台前支持欧国伟的关键人物，经常带着欧国伟出席正荣地产的对外场合。
2023年，黄仙枝卸下正荣地产的董事会主席、执行董事、提名委员会主席、薪酬委员会成员等职务。“老臣告退”，年轻一代本应激流勇进，肩挑重担，但欧国伟却在2025年1月宣布辞任正荣地产的非执行董事及审核委员会成员等职务。
图源：
罐头图库
除了“二代”从前台退场，2024年正荣地产的人事也还有调整。2024年12月9日，正荣地产独立非执行董事及审核委员会主席也发生变更，陆海林博士辞任上述职务，由杨咏仪女士接任，自2024年12月31日起生效，杨咏仪的独立非执行董事职务的年薪为15万元。
正荣“80后”接盘600亿负债
欧宗荣“事发”后，正荣地产相关人士对外部媒体表示，正荣地产在股东支持下，长期以来实行职业经理人管理制度，内部管控比较成熟和完善，因此，这次变动不会对公司日常经营管理造成影响。
“野马财经”梳理发现，欧宗荣、欧国伟两父子从“台前”相继退场后，留给这些职业经理人的除了155个土储项目，还有近600亿元的借款待还。
图源：
罐头图库
正荣地产的债务危机从2022年开始浮出水面。当年2月11日，有市场传闻正荣地产或将无法偿还相关到期债务，当时的正荣地产还发布公告称，相关报道不实。
但到了2月18日，正荣地产公告显示，公司可用于清偿债务的内部资金日益有限，预计现有的内部资源可能不足以解决于2022年3月即将到期的债务（包括于2022年3月5日全部赎回证券）。这篇公告拉开了正荣地产债务“爆雷”的序幕。
目前，正荣地产的最新债务信息还是截至2024年6月30日的财报。其财报显示，正荣地产有290.63亿元银行及其他借款尚未偿还，还有公司债券约50.95亿元、优先票据约243.99亿元。
以上合计，正荣地产的债务约585.57亿元。此外，正荣地产还有账面值约14亿元的优先永续资本证券。上述债务中，正荣地产需一年内到期偿还的高达536.27亿元。
图源：公司财报
相比之下，正荣地产的账面资金就显得太“单薄”了。
截至2024年6月30日，正荣地产现金及银行结余仅约38.7亿元，除去已抵押存款9130万元及受限制现金约25.43亿元后，其现金及现金等价物仅约12.36亿元。
此外，截至2024年6月30日，正荣地产共有15只优先票据未能支付到期本金或利息，其中已经公开的未支付本金合计约人民币16亿元、美元23.43亿元，相应未支付的利息未公开。
而现在正荣地产“台前”的两大“带头人”，一个是董事长刘伟亮，一个是总裁李洋。值得注意的是，刘伟亮和李洋都曾是黄仙枝的“手下”。
图源：
罐头图库
刘伟亮是2023年从黄仙枝手中接过正荣地产的董事长席位，已经在房地产行业从业超16年。公开信息显示，刘伟亮2016年6月加入正荣地产，先后在正荣的长沙、宜春等地方公司或项目历练，随后升任后正荣地产控股战略投资中心总经理、正荣地产控股副总裁、正荣地产控股董事等职务。
自2018年11月至今，刘伟亮还在正荣集团担任过战略运营中心副总经理、人力部总经理、总裁助理、常务副总裁及总裁等要职；2022年11月，他还获任为正荣服务（6958.HK）的非执行董事。
而李洋2022年9月13日接任行政总裁，主要负责正荣地产日常营运的全面管理。李洋在2018年4月加入正荣地产，曾在正荣的合肥、郑州区域担任要职。自2019年7月起，李洋先后分管设计、运营、投资、营销、人力行政、法务及审计等多个职能部门。
目前，正荣地产的董事会成员共有6名，刘伟亮、李洋为执行董事，欧国伟卸任非执行董事后，谢骏接任该职务，此外还有3名独董；管理层中，李洋与公司联席公司秘书、财务总监陈竞德为主要成员。
这些人中，刘伟亮、李洋、陈竞德都是“八零”后，也是正荣新一代核心管理层的代表，现在对他们的最大考验是能否为正荣地产谈妥化债方案。
昔日“莆田首富”能否“归来”？
据《国际金融报》等媒体报道，欧宗荣2024年7月就已经失联。但这一消息并未得到正荣方面的确认。其实，欧宗荣一向行事低调，这倒是与他创建的正荣集团激进的“闽系风格”截然不同。
1964年1月，欧宗荣出生于福建省莆田市。公开报道显示，欧宗荣曾经回忆称，自己的原生家庭非常贫穷，“没有房子就住在祠堂里”。欧宗荣在家里排行老二，老大是欧宗金，老三是欧宗洪，三兄弟早年间以工程起家，后来建立了正荣、融信两大房企，还衍生了正荣服务等上市公司。
欧宗荣是在1998年创办正荣集团，作为“闽系黑马”的代表企业之一，正荣地产只用了5年就把销售额从百亿干到了千亿，于2018年跻身千亿房企俱乐部；也是在2018年，正荣地产成功赴港上市。
图源：
罐头图库
2019年，欧宗荣家族以340亿元财富位列《2019斯维登集团·胡润房地产企业家榜》第12位。
据正荣地产官方介绍，公司曾位居中国房企综合实力前20强，此前投资布局长三角、环渤海、中部、西部、海西和珠三角等6大区域经济圈，在上海、南京、福州、杭州、天津、武汉、成都、广州等36大城市建设规划精品项目超200个，总开发面积3000多万方。
但也是从2019年，正荣地产开始降速，在政策和疫情的影响下，之前高速发展的“后遗症”开始显现。
2022年的正荣地产更是四处“漏风”，不仅尝到了上市以来的首次亏损，还出现债务“爆雷”。
债务爆雷后的首份财报显示，截至2022年6月30日，正荣地产负债总额1871.67亿元，借款总额约为640.7亿元，其中1年内到期需偿还的债务总额约326.17亿元；拥有现金及银行结余约142.29亿元，其中受限现金约105.05亿元，已抵押存款约5.88亿元，现金及现金等价物仅约31.37亿元。
图源：
罐头图库
两年后，正荣地产的总负债虽然有所缩减，但仍高达1234亿元，借款总额仍接近600亿元。此外，正如上文所提，其未抵押、未受限的现金及现金等价物仅约12.36亿元。可见，其现金流比2年前更为紧张。
值得关注的是，正荣地产2022年债务“爆雷”至今，其境外债务仍未就债务重组达成一致。
早在2022年12月中旬，正荣地产就披露境外整体债务管理方案。但近日正荣地产表示，截至2024年底，之前的债务重组协议已经失效，会继续和债权人讨论，实现境外债务整体重组方案。
正荣地产2021年销售额曾高达1456亿元，但到了2024年，其连同合营公司及联营公司累计合约销售金额仅约67.29亿元；此外，其2022年至2023年合计亏损约213.48亿元，2024年上半年，继续亏损23.43亿元。
图源：
罐头图库
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，创始人被采取强制措施，对企业信心也会造成一定波动，尤其是在正荣面对债务重组、又需完成“保交楼”等任务的关键时期，企业和项目层面是很怕波动的，这对整个企业的项目销售也极为不利。
2020年，欧宗荣家族以360亿元人民币财富位列《2020衡昌烧坊·胡润百富榜》第130位，一度成为“莆田首富”。如今，随着公司业绩下滑，利润亏损，欧宗荣自己也涉嫌违法犯罪，这位“莆田前首富”、千亿房企大佬，还能回到公众视野吗？
发表评论