证券时报记者 张达
地方政府收购存量闲置土地有了新进展，多地近日密集发布了首批专项债收购存量土地清单。业内人士认为，当前绝大多数城市落实专项债收购存量土地的进展仍有待提速，地方收购存量土地依然存在多项难点。打通各项收储堵点，加快收储节奏，或将是未来中央和地方政府政策的重要着力点，相关配套政策有望继续完善。
据中指研究院不完全统计，截至2月11日，佛山、惠州、珠海、中山、江门等广东省内多个城市公告中涉及土地总数量超160宗，拟收购价格合计超350亿元。其中，惠州拟收购总价超120亿元，居首位；珠海拟收购总价66.5亿元，排在第二位。
从拟收购地块的基本信息来看，土地类型多样，包括住宅、商办、工业和其他用地，土地使用权人多数为地方国企，保利、华润、华侨城、华发等企业有部分地块进入名单。从拟收购价格来看，据中指研究院不完全统计，各地拟收购价格与成交价基本持平。约70%的地块拟收购价格与成交价的比值在0.8-1.0之间，超40%的地块比值在0.9-1.0之间，约13%的地块比值在0.7-0.8之间，个别地块拟收购价格的折扣较大。
除了广东省内多地外，今年以来，江西黎川县发布公开征集收回收购存量闲置土地公告，明确了收购范围及确定方式；安徽亳州对土地储备专项债发行筹备工作进行调度，拟申报2025年度收回收购存量闲置土地项目63个，申请土地储备专项债券108.14亿元；湖南长沙也于2月11日发布了运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的征集公告。
尽管近期多地落实专项债收购存量土地有了新进展，但是业内人士指出，当前绝大多数城市落地进展仍有待提速，地方收购存量土地依然存在多项难点。
中指研究院政策研究总监陈文静表示，经过调研，难点主要包括专项债额度不清晰、调规程序复杂、土地置换利益难协调等并导致部分地方政府参与积极性不足；收购价格低，政府和企业协调困难，企业参与意愿低，同时当前收购标的物更集中在地方国企，也较难调动其他类型企业的积极性等。
上海易居房地产研究院院长丁祖昱也认为，在专项债支持配合下，收购存量土地真正有效落地还将面临三大难题。一是房企手中的存量闲置土地往往存在质押、抵押等情况，而土地储备中心只接受净地交付，这意味着房企需要调配资金来解押土地，而现实情况是出险民企较难筹集足够的资金，仅实力较为雄厚的央企和地方国企可以通过调配资金来解押土地，这或许也是广东省首批被收购的闲置土地基本属于国企所有的部分原因。
二是收储存量闲置土地需对比市场评估价格和土地成本，就低确定收地基础价格作为收储价格。土地回收价格若低于拿地价格或不足以覆盖房企已经进行的融资，企业接受度或会降低，而地方政府财政压力普遍较大，即便有专项债补充收购资金也轻易不会提高收购价格，这也是收储过程中将面临的一大阻碍因素。
“此外，运用专项债收储存量闲置土地再次出让原则上不用于商品房建设，而部分房地产市场低迷的城市，消化土地的能力有限，政府收储的积极性或受到影响。”丁祖昱称。
陈文静认为，打通各项收储堵点，加快收储节奏，或将是未来中央和地方政府政策的重要着力点，相关配套政策有望继续完善。预计更多城市将参考借鉴广东省做法，出台详细的操作细则或指引；给予调规、土地置换等更多政策支持也是重要方向，破解跨区域置换土地的障碍。
为加快专项债收购存量土地节奏，陈文静还建议，针对收购价格，土地出让时的起拍价可以作为收购价格的重要参考；针对收购标的物，可以限定收购2020年以来的存量土地，最大化发挥资金效益；针对企业类型，加大对民企的支持力度，促进收回的土地可以形成有效供给。
丁祖昱则认为，当前闲置土地收储已成为各地化解楼市库存、稳定市场的重要政策工具，既可以缓解房企资金压力，又可以通过盘活存量土地来优化供应结构。尽管存量土地回购的落地仍面临客观难题，但可以确定的是，收储政策有望在部分房地产市场和地方财政相对较好的城市快速落地，并促进楼市供需平衡与价格稳定，同时为保障性住房和城市更新提供资源支持。
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