证券时报记者 张一帆
近期，各地方政府对闲置土地的收储节奏明显加快。2月以来，广东多地披露收储计划，总收购价格超180亿元。在中央明确专项债收购存量闲置土地的管理办法之后，各地政策执行意愿积极。
梳理各案例显示，较土地出让价折让一至两成是广东各地土地收储的普遍价格，并对所收购土地的用途没有特别的偏好。目前，各能级城市均沉淀了一批长久不开发的闲置土地，通过专项债资金实现库存盘活，将大大减少市场存量地块，有利于稳定市场预期，对于那些新房交易仍具有较大流量的区域而言更是如此。
观察人士建议，下一步可以从收购价格标准、土地调规、土地置换等层面进一步优化收储政策，更好发挥化解楼市库存、稳定市场的积极作用。
1 收储节奏加快
2月11日，湖南省长沙市就运用地方政府专项债券资金收回存量闲置土地发起征集。长沙市自然资源和规划局表示，将按照政策要求充分考虑市场需求、地块条件等因素，确定拟收回意向地块和时序安排，分批纳入土地储备计划。
仔细来看，这份征集对收购的土地用途没有特别的偏好，对土地使用权持有方的企业性质亦无要求。只要是企业无力或不愿再开发使用的土地，不论是已供应未动工的住宅用地和商服用地，或已动工未建设完成但具备分割条件的土地均可纳入。同时，老旧厂区、仓库等工业用地和教育、医疗、卫生等公共服务设施等低效用地也获纳入征集范围。
在此之前，广东省各市先行一步。
1月底以来，广东省多个城市公示了2025年第一批土地储备领域申报地方政府专项债的项目情况，据记者不完全梳理，共涉及9个城市（区）的63个地块收储信息，总收储金额183亿元。在2月7日，珠海市自然资源局公示拟收储14宗用地，土地用途覆盖商业、居住、旅馆等各种类型，总收储金额约66.4亿元。珠海市将此次收储命名为“2025年第一批”，珠海市自然资源局相关工作人员表示，今年珠海还会继续收储存量闲置土地。
中指研究院政策研究总监陈文静告诉记者，“近期监管部门明确各项政策，为地方落地执行提供了一定指导，在此基础上，今年以来部分地区发布了征集收购存量土地的公告。”
去年11月，自然资源部发文明确专项债收购存量闲置土地的细则，同年12月国办发文明确允许专项债券用于土地储备。至今年1月10日，财政部综合司司长林泽昌发声让市场吃下了定心丸。在国新办举行的新闻发布会上，林泽昌称：“已经明确了专项债管理的相关要求，地方已经可以做了。”话音刚落，随后的两个交易日，申万房地产指数累计大涨4%。
中央明确办法，地方政府积极响应。观察全国31个省份地方政府工作报告，至少有15个省份提及存量土地等有关内容。在落实动作最快的广东省，其1月15日发布的政府工作报告中即快速响应，表态要运用好专项债券资金回收闲置存量土地、收购存量商品房用作保障性住房。
2 有效削减库存
土地收储如何作用于地产市场？
林泽昌预期，专项债收购存量闲置土地相关政策将有利于改善土地的供求关系、增强房地产企业资金流动性，同时有利于补充重点领域的土地储备。
以此次收储动作较大的珠海市为例。在拟回收的14宗土地中，有8宗涉及住宅用途，合计收储面积约18公顷，全部已超出约定开工时间，处于未开工状态。其中，有6宗地块处于斗门区，地方国企珠海大横琴集团有限公司、珠海华发集团有限公司是以上土地的最终持有人。
从回购总量来看，这些土地达到了珠海市现存未动工土地的8.5%，显著地削减了潜在库存压力。根据珠海市最新通报的存量住宅用地情况，截至2024年底，珠海市存量住宅用地159宗，对应用地总面积802.52公顷，其中未动工土地面积210.21公顷、已动工未竣工面积592.31公顷。
仅依靠开发、销售发挥作用，在供需两弱的市场环境下，2024年珠海住宅市场库存仍在累积。据珠海中原地产方面统计，截至2024年底，珠海住宅市场全市库存363.36万平方米，同比微增2.32%，按近6个月去化速度，去化周期约20.74个月，仍处于较高区间。
在此背景下，珠海房企的销售战略锁定“去库存”，一方面体现在全市新推货量持续下探，另一方面则是楼市降价频现。据统计，2024年，珠海全市市场均价2.36万元/平方米，同比下跌7%。
珠海本轮收储动作中，住宅用地最为集中的斗门区，其实也是当下珠海市住宅市场库存最为集中的区域，该区土地库存达90.07万平方米，占全市的25%。在激烈竞争之下，斗门区去年“以价换量”趋势明显，全年市场均价同比下降约11%，大于珠海市全市水平，且全年销售套数仍然同比减少约20%。
珠海市的情况，在全国范围内具有一定代表性。国家统计局的公开数据显示，2024年末，商品房待售面积已超过7.5亿平方米（竣工未售），同比增10.6%，其中住宅待售面积增长16.2%。同时，这一统计并不包括施工面积和待开发土地等广义库存。
克而瑞研究中心市场研究总监马千里告诉记者，目前各能级城市均有大量广义库存为10年前出让的地块，若能积极主动处置长久不开发的闲置土地，将这些出让多年、仍未形成有效新房供应的广义库存再度盘活，将大大减少市场存量地块，有利于稳定市场预期。
“尤其是对于那些新房交易仍具有较大流量，只是由于广义库存过高而导致预期下滑的板块而言更是如此。”马千里表示。
3 盘活存量项目
对于房企而言，获得收储机会，无疑是将闲置资产盘活，增加资金流动性最快、最直接的方式。
在珠海市本轮收储的宅地项目中，位于金湾区的两宗土地回购金额最高，合计收储金额约为18.68亿元。据了解，以上两宗土地落拍于2023年12月，彼时珠海华发集团有限公司旗下公司以总价21.03亿元竞得该地块，目前仍未开发。本次对应收储价格相当于出让价的八九折。
八折以上，是广东本轮收储动作中最为常见折价比例。据中指研究院统计，近期出炉的收储案例中，约70%的地块拟收购价格与成交价的比值在80%至100%之间，超40%的地块比值在90%至100%之间，13%的地块比值在70%至80%之间。
“收地基础价格就低确定，在收购价格的制定中，市场评估价、企业拿地成本等是重要参考。”陈文静介绍。
2024年11月，自然资源部发布的242号文中明确，收储价格为土地市场评估价格与企业土地成本就低确定收地基础价格，再根据市场形势、合同履约情况等集体决策确定基础价格下调幅度。记者获得的一份回购土地申请表中显示，地方政府还就企业对该地块的预期回购价格征求意向，并同步收集受让后缴纳税费等支出情况。
记者从房企方面了解到，目前各家房企对各地政府收储动作态度积极，保持较高的关注度，正在根据政策方向梳理旗下项目。华发股份（600325）董事局副主席、总裁陈茵表示，2025年，房产开发板块将围绕“消化存量、优化增量、腾笼换鸟再出发”工作总基调，抢抓国家政策机遇，全力抓好去库存、资产盘活、做优增量等攻坚重点。
有房企人士向记者表示，“事实上，一些闲置地块即便没有被收回兑现现金流，只要重新整理规划，对我们来说都有很大的价值。”
目前，市场上已经出现房企溢价回购收储地块的案例。
去年年底，越秀地产以约20.23亿元竞得广州市海珠区大干围地块。值得注意的是，该地块正是去年11月越秀地产以15.29亿元现金补偿退还的地块，一出一入之间，大干围地块“涨价”5亿元。该地块价值的盘活，正是受益于土地规划的调整，在退地时大干围地块性质为商业用地兼容商务用地，而在收回时地块已转变为二类居住用地，容积率、绿地率等也有调整。
同在广州，去年年底，万科方面底价竞得广州南站商务区3宗宅地，该地块通过货币及指标返还的方式收储零散留用地，优化规划后再重新出让。针对这一案例，观察人士表示，通过货币补偿及指标返还的方式收储零散留用地，使地方政府有了定向托底土地市场的资金，对于缓解房地产源头上的供求关系、促进房地产止跌回稳有重要意义。
4 进一步发挥作用
收储节奏已经提速，下一步如何进一步更好地发挥作用，仍然存在一些难点有待攻克。
价格问题首当其冲。克而瑞研究中心企业研究总监房玲表示，目前对比市场评估价格和土地成本，就低确定收地基础价格的原则，一般情况下不足以覆盖房企已经进行的融资。而地方政府财政压力普遍较大，即便有专项债补充收购资金也轻易不会提高收购价格，这就成为了阻碍土地收储的基本矛盾。
陈文静建议，可以优化收购价格标准，将土地出让时的起拍价作为收购价格的重要参考。国海证券首席经济学家夏磊建议，可以在符合国土安全规划的前提下，通过合理调整规划条件和设计要求，使其更好地适应市场需求，使土地要素利用效率有效提升，改变传统的单一功能和用途的用地方式。同时，加快土地二级市场建设，为将来的专项债退出提供条件。
同时，当前收购标的物更集中在地方国企，有观察人士认为，这一现象或难以调动其他类型企业的积极性。陈文静认为，如果加大对民企的支持力度，促进收回的土地可以形成有效供给，如形成地方国资、央企、民企按35%：30%：35%的收储比例，部分地区可以将民企的比例提升至40%以上。
对于这一现象，房玲认为，或与土地储备中心目前只接受净地交付有关。在通常情况下，房企拿地取得国有土地使用证后就会将土地抵押给银行获取开发贷，因此房企手中很少有闲置的净地。“已经出险的民营房企很难筹集到足够的资金解押土地；资金实力较为雄厚的央企和地方国企则可以通过调配资金来解押土地，从而实现土地变现的目的。”房玲表示。
此外，根据自然资源部通知要求，运用专项债收储存量闲置土地，再次出让原则上不用于商品房建设，也就是要么用于基础设施或公共设施建设，要么用于保障房建设。由于部分房地产市场低迷的城市消化土地的能力有限，或也降低了政府收储的积极性。陈文静建议，可以进一步完善收储政策，尽快出台详细的操作细则，给予调规、土地置换等更多政策支持。
方正证券分析师刘清海表示，土储专项债五年后重启意义重大，全国范围内或将持续落地，有效缓解房企现金流压力，提振楼市信心，巩固止跌回稳趋势。房玲表示，展望未来，收储政策有望在部分房地产市场和地方财政相对较好的城市促进楼市供需平衡与价格稳定，同时为保障性住房和城市更新提供资源支持。
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