来源：中国经营报
本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
土地作为房地产行业生产资料，被业内贴切地称为“面粉”。当前，房地产市场“去库存”仍在路上，消化“面粉”存量的土地收储行动正大规模展开。
自2025年2月初以来，包含广州、惠州、珠海等在内的广东省10余个城市先后发布专项债收储闲置土地的公告。其中仅2月7日—9日三天，共有7城披露收储计划，涉及48宗地块。据中指研究院统计，截至2025年2月11日，广东15城第一批拟使用专项债实施土地收储涉及土地161宗，用地面积超680万平方米，拟收购价格合计超350亿元。这是自2024年11月自然资源部明确专项债资金收回收购存量闲置土地细则之后，全国首个大规模落地的案例。
值得注意的是，纳入此轮土地收储名单的项目多来自地方国企。以珠海为例，该市拟收储14宗用地全部来自本地国企，其中6宗为华发集团所有，6宗来自珠海大横琴集团。
2月19日，负责珠海市首批专项债土地收储工作的珠海市土地储备发展中心郑姓负责人对《中国经营报》记者表示，公示的拟收储地块是因其本身条件符合收储相关要求而被纳入名单，并非出于“只收国企土地”的考虑，下一步将推进专项债项目的申报及落地实施工作。广州增城区一宗地块被收储的央企华侨城（000069.SZ）广州营销客服部相关负责人告诉记者：“地块收储是当前房地产市场形势下公司积极响应国家政策号召出现的情况，个别项目被收储不会影响公司的长期发展规划。”
地方政府提速
为推动房地产市场止跌回稳，重启土地储备专项债工作加速铺开。
春节过后，广东多个地区公示了2025年度第一批拟使用土地储备专项债收回收购存量闲置土地的项目及收储价格，或拟收回收购国有建设用地土地使用权的项目名单。东吴证券研究所分析指出，此举或意味着广东近期将启动相关土储专项债的发行工作。此前，广东省已发布《关于土地储备领域申报地方政府专项债券工作指引（试行）》。
据中指研究院统计，截至2025年2月11日，广东15城首批拟使用专项债实施土地收储涉及的用地面积达684.7万平方米。其中，惠州、汕尾第一批拟使用专项债收购存量土地数量分别达46宗、20宗，拟收储价格分别约127.5亿元、22.9亿元。惠州是目前公示收储资金规模最大的广东省城市，其次是珠海，14宗拟收储土地价格合计约66.5亿元。
从土地类型看，此轮广东多地公示的拟收储土地涉及住宅、商业、旅馆、工业用地等。其中，住宅用地占比超50%，商服用地占比超30%，工业用地占比超10%。各地块拿地时间集中在2020年—2024年，占比超过80%，其中2021年—2023年的地块居多。收购价格方面，多数项目为折价收储，约70%地块拟收购价格与成交价的比值在0.8—1之间，个别地块拟收购价格的折扣较大。
中国银河证券研究院分析指出，从目前数据来看，此轮闲置土地收购规模和收购价格与2024年商品房收储政策的实际执行力度有所不同，均略超市场预期。“我们认为主要因素是相对于直接收购存量商品房，地方政府更倾向于土地收购。首先，土地用途更加灵活多样，收购后可用于新的城市规划和产业发展，且地方政府过去对土地拍卖较为熟悉，缺少住宅管理经验。其次，并非所有地区都有保障性住房需求，三四线城市住宅价格较低、供给较为充足，直接大规模收购住宅或将形成闲置资产。”
据珠海市自然资源局方面透露，收储的地块主要包括企业无力或无意愿继续开发的住宅用地和商服用地，旨在进一步盘活存量闲置土地，促进土地资源节约集约利用。
国企项目居多
作为央企，华侨城在此轮广东专项债土地收储中亦有一宗地块拟被收储。2025年2月8日，广州市规划和自然资源局增城区分局公示，拟收回增城区派潭镇背阴村一宗地块，地块权属人为广州华侨城文旅小镇投资有限公司，地块面积约13万平方米，拟回收价格约3亿元。
华侨城广州营销客服部相关负责人对记者表示，上述地块自获取后，公司积极开展项目开发的相关工作，后受限于各种主客观因素未能如期完成开发。其间，公司也积极与当地政府展开沟通协商工作，寻求合理解决方案。“基于政府鼓励房地产企业配合存量土地的盘活工作，公司作为央企应当积极配合，故而与当地政府在本次闲置地块收储上达成一致。”
对于后续是否还有其他地块安排被收储，华侨城方面称，将积极落实构建房地产新发展模式政策号召，跟进各地政府专项债资金收购存量闲置土地政策，进一步推动存量资源活化利用。
值得注意的是，广东此轮拟收储土地绝大多数为地方国企持有，引起市场对土地收储“优先地方国资项目”的猜测。
东吴证券发布的研报指出，据统计，59宗数据完整的拟收回收购存量闲置土地共涉及46家土地使用权人，在剔除3家暂无法确定实控人的企业后，剩余43家企业中仅有2家为民营企业，其他41家企业均为地方国企（39家）或央企（2家）。
“因为这一次是运用专项债来实施土地收储，债券的发行是有相关规定的，同时需要考虑发债之后项目能否顺利实施。如果土地本身存在抵押、‘三角债’的情况导致项目最终实施不了，之后引发的风险就会很大。所以，像这类暗含较大风险及情况比较复杂的项目，不会是我们首选的对象，也有很多一开始报上来的国企土地经过筛选最终也被排除在外。”对于上述市场猜测，郑姓负责人对记者作出了解释。
“稳房价、去库存”目标
广东地方政府大规模披露土地收储情况背后，土地储备专项债重启箭在弦上。
早在2024年11月，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（以下简称《通知》）指出，严控增量、优化存量、提高质量，支持盘活存量闲置土地，“积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展”。
公开资料显示，土地储备专项债发端于2017年，曾在2019年因根据房地产市场调控的需要暂停发行。如今，作为推动房地产市场止跌回稳的一项重要举措，重启土地储备专项债工作加速展开。
《通知》显示，运用专项债资金收回收购存量闲置土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措。
中国银河证券研究院分析称，据测算，目前全国合计尚未开工住宅、商服土地面积或在5.76亿平方米左右，合计土地价值约为3.5万亿元。假设未来按照平均80%折价收购和50%收购量计算，对应闲置土地收购所需的资金规模应在1.4万亿元左右，如此规模的收储有助于大幅改善城投和房企现金流。闲置收购短期目的是控制土地供给、促进房价企稳、改善现金流，长期仍需用于投资。按照过去土地占房地产开发投资成本计算，未来闲置土地回收再利用有望带动1万亿元新增房地产或基建投资。“新一轮‘收储’本质上是通过财政加码、政府加杠杆方式缓解过去两年显著提升的房地产行业风险。”
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