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来源：中国房地产报
当行业从规模竞赛转向质量竞争，过度依赖收并购的企业正面临战略调整阵痛。
截至2025年5月16日收盘，和泓服务股价为1.35港元/股，较2021年近4港元/股的高点缩水超66%。2021年，正值和泓服务上市初期规模扩张阶段，公司抓住物管行业收并购潮的机会，斥资近3亿元收购了7家物管公司的股权，包括江苏深华时代物业51%的股权。然而，随着市场对这些收购效果的质疑增加，其后遗症逐渐传导至资本市场，导致股价承压。
不容忽视的是，上市后凭借多次收并购后实现规模跃迁后，和泓服务如今却连续上演“退货”戏码。5月9日，这家曾以“港股增速前三”著称的上市物企宣布亏本1370万元出售江苏深华时代物业51%股权，距离其2023年底原价退还贵州星际物业股权仅隔半年。四年前以4080万元高价收购的标的，如今以3050万元“骨折价”出手，折射出激进扩张策略的副作用正在显现。
资料显示，和泓服务过去五年通过16起收并购实现规模三级跳，在管面积突破6200万平方米。然而硬币的另一面是：应收账款五年暴增15倍，2024年计提减值规模超过净利润，经营性现金流首现负值。
中国物业管理协会的一位研究员指出：“当行业从规模竞赛转向质量竞争，过度依赖收并购的企业正面临战略调整阵痛。”在房地产下行周期与资本市场估值重构的双重压力下，这场关乎生存的“退货”抉择，正成为物管行业转型期的典型样本。
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两次“退货”亏超千万
华东战略腹地遭腰斩
在宁愿亏损也要出售的情况下，和泓服务卖掉江苏深华时代物业的最大原因是标的资产的质量恶化。公告显示，该物业2024年税前利润同比骤降40.2%，2025年一季度更录得132.6万元亏损。
和泓服务表示，出售目标公司可让集团精简业务重点、减低与较弱资产相关的风险，并将资源投放于有望获得更大回报的业务。
“这相当于把四年前吞下的扩张成果又吐了出来。”某证券机构物业分析师。数据显示，被退回的江苏深华时代物业在管面积达780万平方米，占和泓服务华东区域总盘子的50.2%。交易完成后，其华东在管面积将缩水至773万平方米，区域战略地位从第二大业务支柱滑落至第四。
更严峻的是应收账款危机。截至2024年末，深华时代物业应收账款周转天数达187天，远超行业120天的警戒线。“标的公司账期管理失控，直接拖累母公司现金流。”上述不愿具名的金融分析师指出，2024年和泓服务经营活动现金流净额首现-1072.8万元，与三年前1.2亿元净流入形成鲜明对比。
值得关注的是，股权转让最终期限设定在2026年底，也就是说交易设计存在“缓冲期”。仲量联行研究部的一位总监分析：“两年过渡期既为平稳交接留出空间，也暴露出买方对标的资产真实价值的疑虑。”买方靖江智汇虽承诺维持现有管理团队，但新股东武建香夫妇旗下企业涉足家政、景观工程等跨界领域，能否盘活存量物业仍存变数。
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减值吞噬利润
商誉暗雷潜伏
翻看和泓服务2024年财报，一组数据触目惊心：1.11亿元信用减值拨备超过净利润28%，应收账款规模达5.64亿元占营收33.16%，两年以上账龄款项占比骤升10个百分点。“这相当于每收3块钱就有1块是‘纸上富贵’。”一位国泰君安分析师直言，公司五年间应收账款复合增速73.3%，远超40.6%的营收增速，揭示出规模扩张的质量隐患。
收并购埋下的地雷不止于此。截至2024年末，4.61亿元商誉占总资产26.7%，尽管当年仅计提800万元减值，但潜在风险高悬。“并购标的估值普遍在10倍PE以上，若后续整合失利，商誉减值可能引发业绩雪崩。”一位不愿具名的金融分析师提醒。事实上，2024年北京和众物业已出现商誉减值，成为预警信号。
根据最新报告显示，物管行业收并购PE中位数已从2021年的13.2倍降至2024年的6.8倍。面对估值理性回归，和泓服务不得不调整策略：2024年新增并购仅1起，较2021年的7起断崖式下跌。
从“买买买”到“卖卖卖”，本质是粗放增长模式难以为继。行业正经历从外延式扩张向内生式增长的范式转换。
站在2025年的十字路口，和泓服务的困境颇具行业代表性。当68.29%的毛利来自基础物业服务，增值服务占比持续萎缩，单纯依赖管理面积扩张的商业模式已触及天花板。
正如万科物业CEO朱保全所言：“未来物企的竞争力不在规模榜单，而在服务深度。”对于和泓服务而言，能否将“退货”阵痛转化为服务力重塑的契机，将决定其能否在行业洗牌中守住目前位置。而整个物管行业，也正在这场规模与质量的博弈中，寻找新的价值坐标。
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