来源：中国经营报
中经记者 杨让晨 张家振 上海报道
约30亿元，这是位于上海市黄浦江畔的海玥外滩序Bund98项目在一天时间内录得的销售额，该项目当天从开盘到售罄仅用时约90分钟。
《中国经营报》记者从项目开发商保利上海方面获悉，5月27日，海玥外滩序Bund98一次性推出223套房源，均价达到12.64万元/平方米，认筹客户则有552组，认筹率达到248%。
这并非5月27日出现的唯一一个“日光盘”。当天，位于上海市普陀区桃浦板块的润云金茂府同样开盘“秒光”，仅36分钟录得销售额14.5亿元。再加上位于上海市宝山区的金茂棠前项目开盘售罄，上海楼市在一天内出现了3个楼盘“日光”的盛况。
事实上，从2024年至今，豪宅市场一直是上海楼市的成交主力。在豪宅成交量大幅增长背景下，上海市房价指数也逆势上升。据国家统计局发布的最新统计数据，今年4月，上海市新建商品住宅销售价格独占鳌头，同比上涨5.9%，其他三座一线城市（北京市、广州市、深圳市）房价则均同比下降。
不过，在多位房地产业内人士看来，上海楼市离真正回暖尚有一段距离。中指研究院上海数据总经理张文静告诉记者，若放松对外环外区域的限购政策，将有助于带动需求释放。上海中原地产市场分析师卢文曦也表示，上海楼市真正回暖，需要外环外区域的新房市场热度再度回升。
不到半年诞生25个“日光盘”
5月27日，上海市共有7个楼盘开盘，其中保利海玥外滩序Bund98、金茂棠前、润云金茂府3个楼盘所推房源当日售罄。
在上海市，豪宅开盘“日光”已经不是新鲜事。截至2025年5月28日，上海楼市在不到半年时间里已经诞生了25个“日光盘”，其中大多数都是均价在10万元/平方米以上的豪宅项目。
早在今年5月初，由绿城集团打造的绿城·潮鸣东方入市，打响了5月上海豪宅项目开盘“日光”的第一枪。
该项目此次开盘共推出120套房源，均价约19.5万元/平方米，仅次于翠湖天地六和项目的约21万元/平方米备案均价。绿城·潮鸣东方所推房源主力户型面积为275—330平方米，总价约5500万—7500万元，共有约190组客户认筹，认筹率达到约160%。
绿城·潮鸣东方一位销售顾问告诉记者，公司在项目开发方面做足了功课。“公司希望在徐汇滨江这一宗用地上，能够融入一些新理念。例如，地下车库能够有自然光透进去，呈现‘阳光地库’效果。”
得益于一系列创新设计及规划理念，绿城·潮鸣东方成为上海楼市今年5月出现的首个“日光盘”，120套房源全部售罄，一天时间入账近70亿元。
这只是上海豪宅市场在5月开启“极速狂飙”模式的一个开端。5月21日，位于上海市新天地旁的豪宅项目——上海壹号院第三批次线下开盘，64套房源斩获40.25亿元，大部分户型均价约18.5万元/平方米。
据了解，该项目由融创、中信、新湖三家企业联合开发。2024年，该项目第一批次开盘所推33套房源也实现“日光”，再加上今年1月和5月第二、第三批次相继开盘“日光”，上海壹号院项目累计销售金额已突破百亿元。
上海豪宅开盘“日光”的盛况还在持续。就在5月27日涌现3个“日光盘”后，5月28日，位于上海市静安区的康定壹拾玖项目所推的92套房源在43分钟内售罄，均价达到16.8万元/平方米。
值得注意的是，上海市还将有多个豪宅项目入市。其中，位于浦东新区世博滨江板块的保利世博天悦备案价达到约18.5万元/平方米，将推出76套面积约250平方米的户型，二期预计将于2026年4月前交付。
豪宅市场预计入账超千亿元
近年来，凭借绝佳的地段、稀缺的商品属性，再加上外部环境出现积极变化，使得豪宅市场成为上海楼市成交的中坚力量。
据易居研究院统计数据，2024年，上海市总价3000万元以上的新建商品住宅销售套数超过2500套，成交金额近1200亿元。截至今年5月19日，上海市总价3000万元及以上的新房项目成交金额已达约416亿元。
“2025年，上海市总价3000万元以上的新房项目成交套数预计将超过2000套，成交金额预计超过1000亿元，达到1093亿元。”易居研究院方面表示。
记者梳理发现，今年以来，上海市涌现的“日光盘”大多位于徐汇滨江、老静安、黄浦等中心城区核心地段。
卢文曦告诉记者，这些热销豪宅项目所处的地段都不错，具有稀缺性。“上海市楼市价格比较坚挺，近年来仍然在上涨，提升了购房者的保值信心。此外，受降准降息以及中美关税战缓和等利好消息影响，购房者信心有所恢复。”
“同时，上海市新房市场价格上涨，也在使得潜在购房者加紧入市。加之房地联动价政策已取消，地价上涨趋势明显，‘面粉’贵了，‘面包’也就贵了。”卢文曦进一步表示。
张文静则表示，从经济实力、产业创新、财富水平、资源环境、交通通达性等基本面来看，上海市在全国名列前茅，房地产市场的韧性更强。而作为稀缺资产的豪宅抗跌性强，区位优越，产品力强，能更好满足高净值人群的高端改善或资产保值需求。
“根据相关机构报告，截至2024年年底，全国拥有亿元资产（人民币）的高净值家庭共约13.1万户，其中约1.7万户为上海家庭，占比超10%；拥有亿元可投资资产的家庭共约7.8万户，其中超1万户为上海家庭，占比同样超10%。”张文静表示，叠加周边江苏省、浙江省以及其他区域的高净值人群，上海豪宅市场客群保持一定规模。
易居研究院相关报告也认为，当前，资金的流动方向非常清晰，正加快进入保值增值和具有极强风险防御能力的领域。“在投资品市场深度调整以及储蓄市场降息等背景下，豪宅市场的吸引力明显增强。”
“同时，得益于积极科学的购房政策，豪宅市场才会呈现持续火热的向好态势。当前，上海楼市的购买力在进一步修复，改善性住房需求强劲，好地段、好产品必然具有好市场，市场情绪也在进一步提振。”易居研究院方面表示。
楼市整体回暖尚需时日
尽管豪宅市场火热，但上海楼市整体回暖尚需时日。
有别于豪宅在新房市场中集中涌现，上海楼市刚需释放大多来自二手房市场。据中指研究院统计数据，从总价段来看，今年一季度，上海市新房市场总价300万—500万元的房源成交面积同比增长超6%。二手房市场各总价段同比均实现较大幅度增长。从成交套数来看，二手房占整体市场的成交比例超八成；从总价段来看，500万元以下的二手房成交量占整个二手房市场的比例超七成。
对此，张文静表示，豪宅和普通住宅客群的购买力以及置业偏好差异显著，两者的关联性不强，普通住宅市场企稳回升依赖于政策的优化和落实，以及普通居民收入和就业情况改善。
卢文曦也告诉记者，上海豪宅市场销售火热，在一定程度上掩盖了上海楼市结构性分化问题。“目前，在上海市新房市场中，外环外区域500万—600万元的产品去化比较缓慢，部分产品的价格区间和二手房在很大程度上有重叠。新房价格不肯下降，二手房价格又相对较低，两者形成了一定的竞争。”
张文静则表示，从需求端来看，普通住宅新房市场面临的挑战主要是居民收入和就业能否得到持续改善；从供给端来看，面临的挑战主要是新房能否按时保质交付。“若上海市放松对外环外区域的限购政策，将有助于带动需求释放。”
“豪宅的市场需求真实存在，对激活市场的交易链条也有一定作用，许多购房者会通过卖掉名下的其他房产来置换新房，对于当前楼市有一定的推动作用，未来会由点到线，再传导到面。”在卢文曦看来，尽管当前上海楼市的置业链条比较顺畅，但整体楼市离真正回暖还需要一段时间。“这是一个传导的过程，需要时间来消化。”
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